Tengo el 80% de un piso y quiero ceder un 30%, ¿qué coste tendría?

Tengo el 80% de una propiedad inmobiliaria escriturada en 200.000 euros y quiero ceder el 30% a quien tiene ya el 20% para que los dos tengamos el 50%, ¿cuál sería el coste del cambio?, ¿por qué conceptos y qué paga el donante del 20% y qué paga el receptor del 30%?

Un lector plantea la siguiente cuestión: es titular del 80% de un bien inmueble cuya titularidad comparte con un segundo copropietario, titular del 20% restante. Su intención es ceder gratuitamente un 30% de su participación a dicho copropietario, de forma que ambos pasen a ostentar, respectivamente, el 50% de la plena propiedad.

La duda que se suscita es doble: ¿cuáles serían los costes fiscales y jurídicos derivados de tal operación? y ¿cómo se distribuyen las obligaciones entre donante y donatario?

Nos encontramos ante una donación de una cuota indivisa de un bien inmueble, efectuada entre copropietarios. Dicha transmisión gratuita constituye una donación inter vivos conforme al artículo 618 del Código Civil, que define la donación como “un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”.

La operación proyectada no constituye una compraventa ni una extinción de condominio, figuras que conllevan consecuencias fiscales distintas, sino una transmisión gratuita de dominio que exige el cumplimiento de una serie de formalidades legales y tributarias.

En primer lugar, la donación de un bien inmueble, o de una cuota indivisa del mismo, exige su formalización en escritura pública ante notario, en virtud del artículo 633 del Código Civil. Asimismo, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva el devengo de los correspondientes aranceles notariales y registrales.

Tributación: reparto de obligaciones

Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD). El obligado tributario principal en esta operación es el donatario, es decir, quien recibe el 30% adicional del inmueble. Deberá liquidar el impuesto sobre sucesiones y donaciones, calculado sobre el valor real de la parte donada. Asumiendo un valor de escritura de 200.000 euros, el 30% objeto de donación equivaldría a 60.000 euros.

El tipo aplicable y las posibles bonificaciones dependen de la comunidad autónoma en la que el donatario tenga su residencia fiscal, así como del grado de parentesco con el donante. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, las donaciones entre cónyuges, padres e hijos están bonificadas en un 99% de la cuota tributaria, lo que reduce el coste de forma significativa. Si no existe vínculo familiar próximo, la tributación puede ser considerablemente más elevada, incluso superando el 20% del valor donado.

Impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF). Cuando una persona dona un bien inmueble (o una parte de él), desde el punto de vista del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), se considera que ha realizado una alteración en su patrimonio. Aunque no haya un ingreso de dinero a cambio, la ley fiscal entiende que el donante está cediendo un bien que tenía un valor económico, y eso puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial. Aunque el donante no está sujeto al impuesto sobre sucesiones y donaciones, sí puede quedar obligado a tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial que se genera con motivo de la donación.

Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición de la parte donada (incluyendo gastos e impuestos asociados a la compra) y su valor de mercado actual en el momento de la donación. El importe resultante tributa en la base del ahorro, aplicándose tipos progresivos que oscilan entre el 19% y el 28%. Por ejemplo, si el donante adquirió la propiedad por 100.000 euros y dona un 30% cuando el valor actual es de 200.000, estaría transmitiendo una parte equivalente a 60.000 euros con una ganancia de 30.000, sujeta a tributación.

Solo en casos excepcionales (como ciertas transmisiones de vivienda habitual entre cónyuges o hijos) podría aplicarse alguna exención. La operación deberá ser correctamente consignada en la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio en que se formalice la donación.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza (plusvalía municipal). Este tributo municipal grava el aumento de valor del suelo urbano desde su adquisición hasta la transmisión. Tal y como establece el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo) en su artículo 106.1b), en una donación, el sujeto pasivo es el donante, y el importe dependerá de la base imponible determinada por el valor catastral del suelo y los años de tenencia.

Cabe la posibilidad de que el ayuntamiento reconozca exenciones o bonificaciones si la transmisión se realiza a favor de descendientes o cónyuges. Aunque jurídicamente es viable que un copropietario done una parte adicional de su cuota a otro, de forma que se iguale la titularidad al 50%, esta operación no está exenta de consecuencias fiscales y formales.

Su coste no debe subestimarse, especialmente si no existe una relación de parentesco entre las partes o si el bien ha experimentado una revalorización desde su adquisición.

En definitiva, lo que se presenta como un gesto voluntario de reorganización patrimonial entre copropietarios debe tratarse con el mismo rigor que cualquier otra transmisión inmobiliaria, si se desea evitar contingencias o costes inesperados, además de contar con un buen asesoramiento.

*Alba Sánchez-Heredero abogada de Lean Abogados.