¿Cómo conseguir el certificado de deuda cero de una entidad desaparecida?

Estoy comprando un piso en Badalona y le piden a la vendedora un documento de deuda cero de una entidad financiera, Sefisa Baleares, que ya no existe, ni la ha absorbido nadie. ¿Cómo debería actuar para poder conseguir dicho documento?

En ocasiones, al realizar una compraventa inmobiliaria, la parte vendedora debe acreditar que no existen cargas o deudas pendientes sobre el inmueble, incluyendo préstamos cancelados registralmente pero aún no formalmente acreditados mediante el denominado 'certificado de deuda cero' o 'certificación de saldo pendiente cero' emitido por la entidad financiera.

Este tipo de certificado suele exigirse como medida de garantía para acreditar la inexistencia de cargas económicas pendientes sobre el inmueble, ya sea a iniciativa del notario autorizante o de la parte compradora. Así, su exigibilidad está justificada cuando existen antecedentes documentales o registrales (como préstamos antiguos o cargas inscritas) relacionados con dicha entidad.

Por esto mismo, lo primero que debe hacerse es consultar una nota simple o certificación registral actualizada del inmueble en el Registro de la Propiedad. En el caso de que en ella no figurase carga alguna a favor de Sefisa Baleares ni constasen asientos relacionados, no sería entonces jurídicamente exigible dicho certificado, salvo que existieran elementos extra registrales (como escrituras antiguas, contratos, recibos) que pudiesen justificar la existencia de dudas razonables sobre la extinción de una posible deuda.

Sobre esto, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado, en resoluciones como la de 17 de diciembre de 2013, que no puede exigirse acreditación adicional si no existe carga inscrita ni acreedor legitimado.

En cambio, si en el registro consta inscrita una hipoteca o derecho real a favor de Sefisa Baleares, y se confirma que esta entidad no ha sido absorbida ni sucedida por ninguna otra —lo que debe verificarse en fuentes como el Registro Mercantil Central, la CNMV o el Banco de España—, la situación se complica.

Si Sefisa fue liquidada sin sucesora, no puede obtenerse el consentimiento del titular registral para cancelar la carga y se demuestra que la deuda fue íntegramente pagada, el vendedor puede aportar una escritura de cancelación notarial o iniciar un procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria para obtener la cancelación registral conforme al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.

La demanda deberá ir acompañada de prueba documental que acredite fehacientemente el pago del préstamo y la imposibilidad de obtener la certificación por desaparición de la entidad acreedora: justificantes de pago, escritura de cancelación no inscrita, prescripción de la acción o prueba de inexistencia del acreedor.

En este último supuesto, la doctrina y la jurisprudencia —como la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (recurso 2658/2013)— admiten la prescripción de la acción hipotecaria, conforme al artículo 128 de la Ley Hipotecaria (20 años), o de la acción personal (5 años), según el caso y la interpretación del cómputo aplicable conforme al artículo 1964 del Código Civil.

Por lo tanto, si el asiento registral ya no existe, y no hay rastro documental de deuda pendiente, puede argumentarse válidamente —ante el notario y la parte compradora— que el certificado de deuda cero no es necesario, siendo suficiente la nota simple negativa.

En caso contrario, cuando sí exista asiento y no sea posible obtener la cancelación voluntaria por desaparición de la entidad, será entonces necesario acudir a la vía judicial para cancelar la carga.

En todo caso, es recomendable recopilar toda la documentación antigua disponible (escrituras, recibos, comunicaciones bancarias) para acreditar el pago, la extinción o prescripción de la deuda, ya sea con fines probatorios en sede judicial o para justificar la imposibilidad de presentar el certificado exigido. Esta situación no impide la compraventa, pero puede retrasarla.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.