He comprado sobre plano y han modificado algunas cosas del piso

Hemos comprado un adosado sobre plano. En la infografía aparecían determinadas características del inmueble, que sin previo aviso ni autorización de los compradores de la promoción, el constructor ha variado. ¿Se puede reclamar?

Cuando se adquiere una vivienda sobre plano, como en el caso de un adosado aún en fase de construcción, el comprador queda amparado por un marco legal que impone obligaciones al promotor respecto de las características anunciadas del inmueble.

Si, como se indica, el constructor ha introducido modificaciones unilaterales respecto a lo reflejado en infografías o material promocional —sin previo aviso ni autorización de los compradores—, existen fundamentos jurídicos sólidos para reclamar.

En primer lugar, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en su artículo 7 en relación con el 17, establece que el promotor es responsable de la veracidad y fidelidad de los documentos técnicos y comerciales que entrega al comprador. Por ello, cualquier modificación sobre lo publicitado debe contar con la aceptación expresa del adquirente.

Complementariamente, el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, recoge en su artículo 61 que la publicidad, la oferta y la promoción efectuada por el empresario forman parte del contrato, resultando, por tanto, vinculantes.

De esta forma, el incumplimiento de lo anunciado constituye una infracción contractual. Asimismo, la jurisprudencia ha confirmado que incluso las imágenes y recreaciones virtuales pueden generar una expectativa legítima, que no puede ser defraudada salvo causa justificada y con previo consentimiento del comprador.

Cabe destacar que, si las modificaciones afectan a elementos esenciales del inmueble —como superficie, distribución, acabados, orientación, zonas comunes u otros elementos reflejados en las infografías—, el comprador podrá ejercitar las acciones comprendidas en el artículo 1101 del Código Civil, (reclamación por daños y perjuicios) y, en caso de incumplimiento grave, la resolución del contrato prevista en el artículo 1124 del Código Civil.

Además, podría interponerse una reclamación por publicidad engañosa ante las autoridades competentes en materia de consumo, amparada por el artículo 4 de la Ley 3/1991, de Competencia Desleal.

Cuando un promotor modifica unilateralmente aspectos esenciales del inmueble respecto a lo ofrecido en infografías u otros materiales, el comprador puede reclamar por incumplimiento contractual.

Se recomienda recopilar toda la documentación publicitaria y firmada (planos, memorias de calidades, correos, infografías, folletos, planos, especificaciones técnicas, etc.) y dirigir una reclamación formal al promotor para iniciar una negociación en el marco de la nueva Ley Orgánica, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Si no se atiende, y, por tanto, no se alcanza un acuerdo satisfactorio para ambas partes, cabría entonces plantearse acudir a la vía judicial para exigir indemnización o resolución del contrato.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.