Compré una vivienda en subasta, ¿cuántos años de comunidad me pueden reclamar?

He adquirido una vivienda en subasta judicial y la administradora de la finca me quiere cobrar 5 años anteriores de deuda de comunidad, en vez del año en curso y los tres años anteriores naturales como dice la ley de propiedad horizontal. ¿Qué puedo hacer?

Un lector nos plantea una situación que, lamentablemente, no es infrecuente tras adquirir un inmueble en una subasta judicial: la administradora de la comunidad de propietarios le reclama las cuotas impagadas de los últimos cinco años, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un límite inferior.

¿Está obligado a abonar esa deuda acumulada por el anterior titular?, ¿qué puede hacer para defenderse? La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), establece en su artículo 9.1.e) que el adquirente de una vivienda en una comunidad responde con el propio inmueble de determinadas deudas del anterior propietario.

Sin embargo, esta responsabilidad tiene un límite temporal claro: “El adquirente de una vivienda o local responderá con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares, hasta el límite de los gastos generales correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores”.

Esto significa que, como nuevo propietario, solo puede exigírsele el pago de:

.- Las cuotas correspondientes al año en curso (aunque solo se hayan devengado algunos meses).

.- Las de los tres años naturales anteriores completos.

En consecuencia, cualquier deuda anterior a ese período queda fuera de su responsabilidad. El hecho de que la vivienda se haya adquirido en una subasta judicial no modifica la aplicación de esta norma.

El nuevo titular adquiere el inmueble con las mismas obligaciones que cualquier comprador y, por tanto, solo puede verse afectado por las deudas comunitarias dentro del límite legal establecido.

Este criterio ha sido respaldado por la jurisprudencia. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2008 (STS 998/2008) reiteró que el nuevo propietario solo responde con el inmueble hasta los límites fijados en la Ley de Propiedad Horizontal, incluso cuando la adquisición se haya producido en un procedimiento de ejecución.

Ante una reclamación excesiva, lo primero es exigir por escrito a la comunidad de propietarios un desglose detallado de la deuda, con fechas y conceptos, y recordar expresamente el límite legal del artículo 9.1.e) de la LPH.

Además, la ley exige que, en el momento de la transmisión de la propiedad, la comunidad debe expedir un certificado de deuda con la comunidad, a solicitud del transmitente o del nuevo propietario.

Si no se ha facilitado este certificado, no puede exigirse responsabilidad solidaria por las cantidades anteriores. Si la comunidad persiste en su reclamación indebida o intenta iniciar acciones judiciales para el cobro del exceso, el nuevo propietario podrá oponerse con base en el límite legal, e incluso plantear acciones de impugnación o defensa si la situación escala.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.