¿Qué pasa si heredo un inmueble y el usufructuario es mi madre?

¿Qué pasa si heredo un inmueble y el usufructuario es mi madre, es su vivienda habitual, pero también es mi vivienda habitual y estoy empadronada en dicho inmueble?, ¿necesito declarar algo a Hacienda en el IRPF?

Cuando se hereda la nuda propiedad de un inmueble, mientras el usufructo vitalicio permanece en favor de uno de los progenitores, surgen dudas sobre las posibles consecuencias fiscales de dicha situación, especialmente si el nudo propietario también reside en la vivienda.

Este es el caso de quienes, tras el fallecimiento de un padre, reciben por herencia la nuda propiedad de la vivienda familiar, mientras la madre conserva el derecho de usufructo y sigue utilizándola como residencia habitual. Si, además, el hijo o hija convive con ella y se encuentra empadronado en el mismo domicilio, cabe plantearse si esa convivencia comporta alguna obligación declarativa en el IRPF.

Desde el punto de vista fiscal, la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley 35/2006) establece que, en los casos de inmuebles no arrendados ni afectos a actividades económicas, corresponde imputar una renta inmobiliaria al titular del derecho de uso o disfrute del inmueble.

En el caso de una vivienda con usufructo vitalicio, dicho derecho recae exclusivamente en el usufructuario, que es quien ostenta legalmente la facultad de usar y disfrutar del bien. Por tanto, el nudo propietario no tiene que imputar renta alguna mientras no tenga el uso efectivo del inmueble.

La convivencia entre usufructuario y nudo propietario no altera esta situación. Aunque ambos residan en la vivienda, el derecho de uso sigue siendo jurídicamente del usufructuario, y la ocupación del nudo propietario se entiende realizada por tolerancia o convivencia familiar, no por titularidad de un derecho autónomo. En consecuencia, no se genera ninguna obligación declarativa en el IRPF para el nudo propietario en relación con dicho inmueble.

Además, al no existir arrendamiento ni cesión onerosa del inmueble, tampoco procede declarar rendimientos del capital inmobiliario. Y al tratarse de una herencia en la que se desdobla la titularidad (usufructo y nuda propiedad), no se activa ninguna renta sujeta a gravamen mientras el nudo propietario no adquiera el pleno dominio tras la extinción del usufructo, lo que normalmente ocurre por fallecimiento del usufructuario.

La Agencia Tributaria y la Dirección General de Tributos han sido constantes en esta interpretación, eximiendo de cualquier imputación o declaración de rentas al nudo propietario en este tipo de situaciones. La clave reside en que la nuda propiedad, por sí sola, no otorga un uso efectivo ni genera beneficio económico actual, sino que representa una expectativa de titularidad futura.

En definitiva, cuando una persona hereda una vivienda en nuda propiedad y la usufructuaria es su madre, que sigue residiendo en el inmueble como vivienda habitual, no existe obligación de declarar nada en el IRPF por ese inmueble, incluso aunque el nudo propietario conviva con ella y esté empadronado en la misma dirección.

La tenencia de la nuda propiedad, sin más, no genera tributación, y así debe entenderse mientras subsista el usufructo y el uso efectivo permanezca en manos del titular legítimo.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.