Vendí mi casa, me deduje la cancelación de la hipoteca y ahora Hacienda me reclama

En diciembre 2020 vendí mi vivienda habitual y en la declaración de hacienda me deduje el precio de la cancelación de la hipoteca. Hacienda ahora me reclama porque dice no debería habérmelo descontado. ¿Es cierto?, ¿merece la pena reclamarlo?

La venta de una vivienda habitual puede tener consecuencias fiscales importantes, y es habitual que surjan dudas a la hora de calcular la ganancia patrimonial en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

Una de las preguntas más frecuentes es si se puede deducir el importe pagado para cancelar la hipoteca pendiente. En este artículo analizamos qué dice la normativa tributaria y si merece la pena recurrir en caso de recibir una reclamación de Hacienda.

Cuando se vende un inmueble, el IRPF exige declarar la ganancia patrimonial obtenida. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (el precio de venta, menos los gastos asociados) y el valor de adquisición (lo que costó la vivienda, más los gastos e impuestos de la compra).

Ahora bien, el capital pendiente de una hipoteca no forma parte del valor de adquisición. Es decir, aunque el propietario haya tenido que amortizar una cantidad importante para cancelar el préstamo y poder vender el inmueble, ese importe no se considera gasto deducible a efectos fiscales.

El artículo 35 de la Ley del IRPF establece de forma clara que el valor de adquisición está constituido por el importe real por el que se adquirió el bien, incluidos los gastos y tributos inherentes a la operación, como el IVA o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, y los gastos de notaría y registro.

No menciona en ningún caso la posibilidad de deducir las cantidades destinadas a amortizar un préstamo hipotecario. Aquí conviene distinguir: si bien el capital del préstamo no es deducible, ciertos gastos asociados a la cancelación del préstamo hipotecario sí pueden deducirse, en la medida en que estén directamente relacionados con la transmisión del inmueble.

Así, los gastos de notaría y registro de la cancelación hipotecaria, la gestoría y la posible comisión de cancelación anticipada pueden incluirse en el valor de transmisión como “gastos inherentes a la transmisión que haya satisfecho el transmitente”, si dicha cancelación era condición necesaria para vender la vivienda libre de cargas.

Para ello es importante conservar las facturas y justificar que dichos gastos están directamente vinculados con la operación de compraventa. Si la cancelación se hizo exclusivamente para poder vender el inmueble (como ocurre en la mayoría de los casos), Hacienda admite su deducibilidad.

Si la Agencia Tributaria emite una liquidación porque el contribuyente dedujo indebidamente el capital de la hipoteca, lo más recomendable es revisar con detalle el expediente y distinguir entre el capital amortizado (no deducible) y los gastos de cancelación (potencialmente deducibles).

Si Hacienda ha excluido automáticamente todos los importes asociados a la cancelación, puede ser conveniente presentar alegaciones para recuperar al menos los gastos registrales, notariales o de gestoría, siempre que se justifiquen documentalmente.

En cambio, si el único motivo de disputa es el capital pendiente del préstamo, la reclamación carece de base jurídica sólida, ya que los tribunales han confirmado en reiteradas ocasiones que no es deducible.

En conclusión, la cancelación de una hipoteca no puede considerarse gasto deducible al calcular la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda, aunque se trate de la residencia habitual. Sin embargo, sí pueden deducirse ciertos gastos inherentes a esa cancelación, como la notaría, el registro o la comisión por cancelación anticipada, cuando sean necesarios para formalizar la venta.

En caso de discrepancia con Hacienda, conviene analizar con precisión qué partidas han sido rechazadas, pues solo algunas pueden ser objeto de reclamación con expectativas razonables de éxito.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.