¿Qué riesgos puede haber en la compra de un loft con un inquilino en suelo terciario?

He visitado unos lofts en San Sebastián de los Reyes para compra con inquilino que figuran en escritura como suelo terciario, pero me dicen que todos están siendo utilizados como viviendas y que el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes permite el empadronamiento y no hay ningún problema para el pago de suministros. ¿Qué problemas puedo tener si compro?

Cada vez es más común encontrar en el mercado inmobiliario lofts o espacios tipo vivienda ubicados en naves o edificios originalmente destinados a oficinas o uso comercial.

Este fenómeno se da con especial frecuencia en zonas periféricas de grandes ciudades como Madrid, y en municipios como San Sebastián de los Reyes. Sin embargo, detrás de esta aparente oportunidad inmobiliaria puede esconderse un riesgo legal importante: el uso residencial en suelo terciario.

En términos urbanísticos, el suelo terciario es aquel que está destinado a actividades económicas, como oficinas, comercios, servicios o instalaciones hoteleras. En principio, no está permitido el uso residencial salvo que el planeamiento urbanístico lo habilite expresamente, lo cual es poco frecuente. Es habitual que estos lofts estén ocupados por inquilinos y funcionen en la práctica como viviendas, incluso con alta de suministros, empadronamiento e IBI al día.

No obstante, esta situación no implica que el uso residencial esté legalizado. El empadronamiento, por ejemplo, no convalida el uso urbanístico: se trata de un acto administrativo que sirve para acreditar la residencia habitual, pero no legitima un uso que, en definitiva, podría ser contrario a la normativa.

Por tanto, en una situación similar a la expuesta podríamos encontrarnos diferentes riesgos, entre otros:

1.- Riesgo urbanístico y sancionador: el Ayuntamiento puede iniciar expediente sancionador por uso no autorizado y ordenar la restitución del inmueble a su uso legal (oficina o local). Aunque actualmente haya cierta tolerancia municipal, esto puede cambiar con el tiempo, o activarse por denuncia vecinal o inspección urbanística.

2.- Problemas con el alquiler: si se adquiere el inmueble con inquilino, hay que considerar que el contrato puede ser nulo o impugnable si se produce un conflicto o un accidente, al no ser un inmueble legalmente habilitado para uso residencial.

3.- Limitaciones a la financiación bancaria: muchas entidades financieras rechazan conceder hipotecas sobre inmuebles que no tienen uso residencial registrado. Aunque lo aparenten físicamente, los bancos revisan el uso catastral y el Registro de la Propiedad antes de aprobar cualquier operación.

4.- Imposibilidad de obtener licencia o cédula de habitabilidad: si se pretende regularizar la situación, puede no ser viable. En muchos casos, el planeamiento urbanístico no permite el cambio de uso de terciario a residencial, ni siquiera cumpliendo requisitos técnicos.

5.- Seguros y siniestros no cubiertos: un seguro de hogar contratado sobre un inmueble con uso no autorizado puede negarse a cubrir daños si se demuestra que la actividad (residir allí) no era legal ni declarada correctamente.

Para evitar riesgos, lo recomendable sería solicitar un informe urbanístico al Ayuntamiento, confirmar si el inmueble cuenta con cédula urbanística o confirmar el uso declarado en el Catastro y el Registro de la Propiedad correspondiente. Otra opción a valorar sería la rebaja del precio en función de los posibles riesgos que se asuman, de manera proporcional.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.