He heredado un piso con un alquiler de renta antigua, ¿puedo subir el alquiler?

Mi padre ha heredado un piso que está alquilado desde el año 1981 y queremos saber si hay alguna forma de poder rescindir el contrato o subir la cuantía del alquiler, ya que está abonando 35 euros al mes.

Las dudas sobre la situación actual de los contratos de alquiler que llevan en vigor tantos años suele preocupar a quienes heredan pisos de sus familiares y que son ajenos a la relación contractual original. En concreto, las dudas más frecuentes son: ¿existen mecanismos legales para resolver el contrato o, en su defecto, para actualizar una renta que ha quedado manifiestamente desfasada?

Es por ello que, vamos a analizar el régimen de arrendamientos urbanos aplicable a un contrato de 1981. Al haber sido firmado en 1981, el contrato no se encuentra bajo el régimen general de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU 94), sino bajo la normativa anterior, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 64).

La LAU 94, en su entrada en vigor, no derogó de forma automática estos contratos, sino que estableció un régimen transitorio para regular su subsistencia y extinción paulatina. La característica principal de los contratos celebrados bajo la LAU 64 es la prórroga forzosa, un derecho que obligaba al arrendador a prorrogar el contrato indefinidamente a voluntad del inquilino, y que se extendía a través de un sistema de subrogaciones familiares.

La herencia de la vivienda no altera la naturaleza del contrato. El heredero, en este caso el padre, se subroga en la posición del anterior arrendador, asumiendo los mismos derechos y obligaciones que este tenía, tal y como establece el artículo 14 de la LAU, dedicado a la “enajenación de la vivienda arrendada” de 1964.

Ahora bien, la prórroga forzosa no es un derecho absoluto. La ley contempla causas tasadas que permiten al arrendador resolver el contrato. Con carácter general, el arrendador puede instar la resolución si el arrendatario incumple sus obligaciones contractuales.

Las causas son similares a las de los contratos modernos y se recogen, entre otros, en el artículo 27 de la LAU de 1994. Las más relevantes son: falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas; el subarriendo o la cesión no consentidos, la realización de obras no consentidas por el arrendador; la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; o que la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Además, se prevé como causa para resolver, la necesidad del arrendador. La LAU 64 permitía al arrendador denegar la prórroga forzosa si necesitaba la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes directos. Este derecho se mantiene vigente a través de las disposiciones transitorias de la LAU 94.

Para que prospere, deben cumplirse requisitos muy estrictos:

1.- Que se trate de una necesidad real y se justifique. El arrendador (o su familiar) debe necesitar ocupar la vivienda de forma permanente.

2.- Justificación. Se debe acreditar la causa de la necesidad.

3.- Comunicación Fehaciente. El arrendador debe notificar al inquilino su voluntad de no renovar el contrato por esta causa con la antelación legalmente establecida.

4.- Ocupación Efectiva. Una vez recuperada la vivienda, esta debe ser ocupada por la persona para la que se solicitó en los plazos que marca la ley. De no hacerlo, el inquilino podría tener derecho a ser restituido en el arrendamiento e, incluso, a una indemnización. Por último, y lo más lógico, se podrá extinguir el contrato por el agotamiento de las subrogaciones.

Es fundamental determinar quién es el inquilino actual. Si el firmante original de 1981 ha fallecido, es posible que el contrato subsista por una subrogación (por ejemplo, a favor de su cónyuge o hijos). La LAU 94 limitó el número de subrogaciones permitidas. Por tanto, una auditoría del estado del contrato es crucial para verificar si estas se han producido conforme a derecho y si ya se han agotado.

En otro orden de cosas, la actualización de la renta se previa en la LAU de 1964, estableciendo un sistema de actualización progresiva para estas rentas antiguas. Sin embargo, los plazos para acogerse a la mayoría de estas actualizaciones ya han expirado. Actualmente, las únicas vías para un incremento suelen estar ligadas a la repercusión de costes o un acuerdo entre las partes.

Se podrían repercutir ciertos servicios, tributos (IBI) o el coste de obras, siempre que el contrato y la ley lo permitiesen. Ahora bien, la opción más viable para alcanzar una renta de mercado es la negociación.

El nuevo propietario podría poner al inquilino la firma de un nuevo contrato, regido por la LAU actual, a cambio de la renuncia a la prórroga forzosa.

En conclusión, ante un contrato de arrendamiento de 1981, el nuevo propietario no se encuentra en una situación de desamparo legal. La resolución del contrato es factible, principalmente a través de la causa de necesidad o por el incumplimiento de obligaciones por parte del inquilino.

Por otro lado, una actualización unilateral y significativa de la renta es, a día de hoy, prácticamente inviable. Por ello se recomienda analizar el contrato, su titular actual y la identidad y forma de las subrogaciones. De manera paralela contrastar si el titular o un familiar directo cumple los requisitos para invocar la causa de necesidad o intentar una negociación con los inquilinos.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.