¿En qué situación legal queda el inquilino una vez finalizado el contrato de alquiler?

¿En qué situación legal queda el inquilino una vez finalizado el contrato a cinco años?, ¿tiene derecho a permanecer en la vivienda 3 anualidades más?

La duración de los contratos de arrendamiento de vivienda es una de las cuestiones que genera mayor interés y, en ocasiones, incertidumbre tanto para arrendadores como para arrendatarios.

La legislación española, en su afán por equilibrar la protección del derecho a la vivienda del inquilino con el derecho de propiedad del arrendador, establece un sistema de plazos mínimos y prórrogas que es fundamental conocer.

Por ello, a continuación, analizaremos la situación jurídica en la que se encuentra un inquilino una vez finalizado el plazo inicial de cinco años de un contrato de arrendamiento de vivienda, y si le asiste el derecho a permanecer en el inmueble por un periodo adicional de tres años. La regulación principal de esta materia se encuentra en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Los preceptos clave para resolver esta cuestión son:

1.- Artículo 9. Plazo mínimo. Este precepto establece la duración mínima del contrato. Si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración mínima, a menos que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo. Es decir, el inquilino tiene garantizada una estabilidad de cinco años (o siete, si el arrendador es persona jurídica). Durante este periodo, la prórroga es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. El contrato se renueva anualmente hasta cumplir el lustro, salvo que el inquilino decida lo contrario.

2.- Artículo 10. Prórroga del contrato. Este precepto recoge la clave para resolver la cuestión planteada, pues regula lo que sucede una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco (o siete) años. Se establece una prórroga tácita de hasta tres años más si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar el contrato con una antelación específica. La norma establece que SI, llegada la fecha de vencimiento, ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Como vemos, la prórroga tras los primeros 5 -o 7- años, depende de la voluntad de ambas partes. Ahora bien, cada una de las partes tiene un plazo de preaviso diferente para manifestar su voluntad a la otra. Mientras que el arrendador debe notificar su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de finalización, el arrendatario tiene que hacerlo con al menos dos meses de antelación.

La jurisprudencia ha confirmado reiteradamente la importancia de estos preavisos. La Sentencia nº 18/2017, de 19 de enero, de la Audiencia Provincial de Barcelona es un claro ejemplo, pues ante una comunicación del arrendador fuera de plazo, el tribunal consideró que el contrato se había prorrogado obligatoriamente, desestimando la demanda de desahucio.

Por tanto, el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda tres años más no es absoluto, sino que está condicionado a la inacción del arrendador. Si el arrendador comunica fehacientemente su decisión de terminar el contrato respetando los cuatro meses de preaviso, el contrato se extinguirá al cumplir el quinto año (o séptimo si el arrendador es una persona jurídica).

Si no media dicha comunicación, el contrato entra en esta nueva fase de prórroga. Durante estas tres anualidades adicionales, la prórroga sigue siendo obligatoria para el arrendador, pero el arrendatario puede decidir poner fin al contrato al término de cada anualidad, siempre que lo comunique con un mes de antelación.

Una vez transcurridos los ocho años (los 5 iniciales más los 3 de prórroga), o 10, si las partes continúan la relación sin manifestar nada en contrario, se entraría en la figura de la tácita reconducción regulada por el Código Civil, como bien interpreta la Sentencia nº 104/2010, de 5 de abril, de la Audiencia Provincial de Badajoz.

En conclusión, el inquilino sí tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta tres anualidades más una vez finalizado el plazo contractual de cinco años, pero este derecho está supeditado a que el arrendador no haya notificado su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de cuatro meses a la fecha de vencimiento.

Si el arrendador guarda silencio, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un 3 máximo de tres años. Esta prórroga es obligatoria para el arrendador, pero el inquilino puede desistir de ella al final de cada año.

En definitiva, la clave reside en la comunicación fehaciente y tempestiva entre las partes. La pasividad del arrendador al llegar el vencimiento del quinto año activa un mecanismo legal que otorga al inquilino una estabilidad adicional de hasta tres años.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.