Hemos dejado en usufructo un piso heredado a una hermana, ¿quién debe declararlo?

Hemos heredado una vivienda entre cuatro hermanos, pero se la hemos dejado a mi hermana para que la disfrute en usufructo, aunque no existe ningún documento que lo corrobore. ¿Debe declarar ella el 100% de la vivienda en la declaración de hacienda de 2025, o el 25% cada uno de los hermanos?

A fin de ofrecerle la respuesta más acertada y comprensible a su cuestión, con carácter previo, hemos de tratar algunos conceptos previos. El primero de ellos es el usufructo. La propiedad plena o el pleno dominio de una cosa, cualquiera que sea, puede dividirse esencialmente en dos facultades, estas son, por un lado, la facultad de disponer de la cosa y, por el otro, la de disfrutar la cosa.

La facultad o el poder de disposición significa poder transmitir, hipotecar o gravar la cosa. La facultad o el poder de disfrutar la cosa significa poder hacer uso de la cosa y de sus frutos. Quien reúne ambas facultades se denomina pleno propietario, mientras que quien únicamente ostenta el poder de disposición, se denomina nudo propietario, y quien únicamente ostenta el poder de disfrutar, usufructuario.

El usufructo puede ostentarse como resultado de varios actos con trascendencia jurídica, por ejemplo, la compraventa, la adjudicación o la donación. Respecto a este último título, los tribunales han interpretado que la constitución del usufructo sobre bienes inmuebles por donación equivale a la donación del pleno dominio de ese bien inmueble.

Ello comporta, por cuanto aquí interesa, que la válida constitución del usufructo requiere su formalización en escritura pública autorizada por un notario. Así, en tanto exista dicha escritura pública, no puede hablarse de usufructo en sentido estricto.

Ahora bien, aunque no se trate de un derecho de usufructo, y al margen de la calificación jurídica que el mismo merezca, el uso que su hermana hace de la vivienda heredada con el consentimiento de sus otros hermanos y el suyo, puede conllevar los siguientes efectos fiscales, principalmente en función de si existe o no un contrato escrito que refleje dicho consentimiento.

En primer lugar, en caso de existir dicho contrato escrito, la renta que, en su caso, sus hermanos y usted perciban, se considerará un rendimiento del capital inmobiliario, a los efectos del artículo 22 Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF). En este caso, sus hermanos y usted podrán deducir gastos como intereses, reparaciones, IBI, comunidad o amortización.

En segundo lugar, en caso de no existir un contrato escrito (como parece vislumbrarse de la redacción de su cuestión), y estar ante una cesión gratuita o “en precario” de dicha vivienda, nos encontramos ante la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 LIRPF.

Este precepto establece la obligación de imputar en el IRPF una renta presunta por los inmuebles urbanos que no sean la vivienda habitual ni estén afectos a actividades económicas, gravando así la mera titularidad o disponibilidad del inmueble.

Esta imputación se calcula aplicando un 2% del valor catastral del inmueble, o un 1,1% si dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, prorrateándose según los días del año en que el contribuyente haya sido propietario. Esta imputación recae sobre los copropietarios de la vivienda, estos son, todos sus hermanos y usted, inclusive la hermana a quien ceden el uso.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.