Tengo un piso en propiedad, ¿puedo comprar una VPO con mi hermano?

Mi hermano y yo queremos comprar un piso protegido. Yo tengo propiedades, ¿qué puedo hacer para comprar a medias?

En España, las viviendas protegidas -también conocidas como viviendas de protección oficial (VPO)- son inmuebles con precio limitado y destinados a personas que cumplen ciertos requisitos socioeconómicos. Uno de los requisitos más importantes es no ser propietario de otra vivienda en el momento de solicitar o adquirir la vivienda protegida.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el Reglamento de Viviendas con Protección Pública, Decreto 74/2009, establece expresamente que ninguno de los miembros de la unidad familiar solicitante puede ser titular del pleno dominio ni tener un derecho de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio español.

Es decir, si dos hermanos quieren comprar conjuntamente una vivienda protegida en Madrid (VPP), ambos por separado deben cumplir el requisito de “no tener otra vivienda” en propiedad, entre las demás condiciones de acceso.

¿Cuándo se verifica este requisito? Según la normativa madrileña, todas estas condiciones deben cumplirse en el momento de la firma del contrato de compraventa o adjudicación de la vivienda protegida. Por tanto, aunque inicialmente un solicitante tenga una propiedad, podría optar a la vivienda protegida si consiguiese no ser propietario en el instante de la adquisición.

Igualmente, existen excepciones legales que atenúan el requisito de no ser propietario y que varían según la normativa autonómica o el programa de vivienda, pero las más frecuentes son las siguientes:

1.- Separación o divorcio. Cuando el solicitante es cotitular de una vivienda con su expareja, pero no puede hacer uso de ella por haberse adjudicado el uso al otro cónyuge tras separación o divorcio, dicha propiedad no le impide solicitar una VPO. Esta excepción está recogida en la normativa madrileña y en otras comunidades.

2.- Vivienda heredada (parte alícuota). Tampoco se considera incumplido el requisito cuando la única vivienda que uno posee ha sido adquirida por herencia en una proporción no superior al 50%.

3.- Valor bajo de la vivienda libre actual. Algunas normativas contemplan que, si la persona tiene una vivienda libre de muy bajo valor, podría acceder a otra protegida. Sin embargo, esta excepción no se recoge en el régimen actual de Madrid -donde la regla general es no tener ninguna vivienda salvo herencia o divorcio-.

4.- Vivienda inadecuada o inhabitable. Si la vivienda que ya se posee no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, algunas normativas permiten acceder a una vivienda protegida justificando esta circunstancia.

5.- Régimen económico matrimonial (separación de bienes). Aunque no se aplica al caso de dos hermanos, cabe mencionar que en algunas comunidades se admite que una persona casada pueda acceder a vivienda protegida a título individual si está en separación de bienes y la vivienda en propiedad pertenece exclusivamente al cónyuge.

¿Es posible añadirse como copropietario más adelante? En viviendas protegidas, toda transmisión o cambio de titularidad está restringido durante un periodo de protección. No se puede vender ni ceder la vivienda libremente en ese plazo sin autorización administrativa.

Por tanto, la idea de que uno de los hermanos vendiera la mitad del piso posteriormente no sería tampoco viable hasta pasado el periodo de protección. En definitiva, no se puede comprar a medias una vivienda protegida mientras se figure como propietario de otras viviendas, salvo que su situación se encuadre en las excepciones legales.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.