Me gustaría adquirir una casa abandonada, ¿cómo puedo contactar con el dueño?

Me gustaría adquirir una casa abandonada, que no tenga dueño. He visto varias, pero no sé cómo debo hacer o dónde ir a preguntar por la propiedad.

La cuestión que plantea pasa por exponer, primero, qué se entiende por una casa abandonada; segundo, cómo averiguar si tiene dueño y; tercero, cómo contactar con este último a fin de lograr la adquisición de dicha casa.

En primer lugar, en el lenguaje coloquial, una “propiedad abandonada” se identifica con un inmueble en desuso, sin mantenimiento y, aparentemente, sin que nadie ejerza actos de posesión.

Sin embargo, en sentido jurídico, la falta de uso no implica pérdida de la titularidad: el derecho de propiedad sobre un inmueble solo se extingue por transmisión, renuncia expresa o prescripción adquisitiva a favor de un tercero (usucapión). Jurídicamente, un bien inmueble solo puede considerarse “sin dueño” cuando carece de titular registral y catastral, o cuando se ha producido una renuncia formal al dominio, lo que da lugar a que pase al patrimonio público como bien vacante conforme al artículo 17 de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

También puede ocurrir que, por abandono de hecho y transcurso de los plazos legales, un tercero adquiera la propiedad por usucapión. En segundo lugar, para determinar si la finca tiene dueño, es esencial coordinar la información del Registro de la Propiedad y del Catastro Inmobiliario.

El Registro de la Propiedad, regulado por la Ley Hipotecaria, acredita los derechos reales inscritos y da publicidad jurídica sobre la titularidad y cargas del inmueble. El Catastro, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Ley del Catastro Inmobiliario), ofrece una descripción física, económica y jurídica del bien, incluyendo su referencia catastral.

Ambos registros tienen finalidades distintas y no siempre coinciden plenamente: la inscripción en el registro tiene efectos constitutivos frente a terceros, mientras que el catastro sirve como base fiscal y administrativa.

Una comparación entre ambos puede revelar discrepancias, pero lo determinante para la titularidad jurídica será el registro. Tenga en cuenta, no obstante, que es posible que el inmueble nunca haya sido matriculado en el registro de la propiedad correspondiente, es decir, que no conste inscrito en este último. Ello, aún hoy día, no resulta infrecuente en áreas rurales o respecto a edificaciones muy antiguas. En ese caso, el registro no podrá aportar ninguna información acerca de la titularidad.

En tercer lugar, a fin de contactar con el eventual titular de la casa en cuestión, debe acudirse al procedimiento de acceso a datos protegidos previsto en los artículos 50 y siguientes de la Ley del Catastro Inmobiliario, entre los que se incluye el domicilio de los titulares y adonde podrá dirigir una comunicación postal interesando la adquisición de la casa.

Ahora bien, la obtención de datos protegidos requiere acreditar una de las causas legalmente previstas: ser el propio titular catastral o su representante, tener autorización expresa de éste, o justificar un interés legítimo y directo.

En el caso de un particular que desea adquirir el inmueble, dicho interés legítimo podría fundamentarse en la necesidad de contactar con el titular para proponerle la compraventa, lo que exige una solicitud formal ante la gerencia del catastro competente, preferiblemente acompañada de documentación que justifique la ubicación concreta del bien, la finalidad de la petición y una declaración responsable acerca del buen uso que se compromete a hacer de tales datos de contacto, en caso de obtenerlos.

La gerencia deberá ponderar el derecho a la protección de datos del titular con el interés alegado, en línea con el artículo 53 de la Ley del Catastro Inmobiliario y la doctrina del Consejo de Transparencia y Buen Gobierno.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.