¿Debo pagar la plusvalía de una vivienda heredada si la vendo dentro de dos años?

¿Debo pagar la plusvalía de una vivienda heredada si la vendo 2, 3 o 5 años después de haberla heredado?

El impuesto sobre el incremento en el valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un tributo de carácter directo y naturaleza real que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana y que se pone de manifiesto con ocasión de su transmisión.

Su regulación básica se contiene en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL). La regulación contenida en la precitada norma se complementa con la contenida ordenanza fiscal de la plusvalía municipal del ayuntamiento en cuyo término radique el inmueble transmitido (artículo 59. 2 LRHL).

El hecho imponible, conforme al artículo 104.1 TRLRHL, se produce cuando, como consecuencia de una transmisión de la propiedad de terrenos de naturaleza urbana —ya sea por actos inter vivos, como la compraventa, o mortis causa, como la herencia—, o por la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, se pone de manifiesto un incremento de valor del terreno.

La Ley establece métodos objetivos para calcular dicho incremento, si bien tras las sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017, 126/2019 y 182/2021, y la posterior reforma operada por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, el cálculo debe ajustarse para no gravar situaciones de inexistencia de incremento real de valor, a fin de respetar el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE).

En cuanto al sujeto pasivo, el artículo 106 TRLRHL distingue entre transmisiones onerosas e inter vivos, donde es contribuyente el transmitente, y transmisiones lucrativas, como las hereditarias o donaciones, donde lo es el adquirente. En el caso planteado —venta de una vivienda heredada— existen dos momentos potencialmente gravados: la adquisición por herencia (transmisión mortis causa) y la posterior venta.

En la primera, el sujeto pasivo es el heredero; en la segunda, el vendedor (la misma persona). El devengo se produce, de acuerdo con el artículo 109 TRLRHL, en el momento de la transmisión del terreno. En la herencia, la fecha de devengo será la del fallecimiento del causante; en la venta posterior, la fecha de otorgamiento de la escritura pública o, en su defecto, la de la transmisión efectiva.

El tiempo transcurrido entre ambas operaciones (2, 3 o 5 años en el supuesto que se plantea) incidirá en el cálculo de la base imponible, pues uno de los elementos esenciales del impuesto es el período de generación del incremento, limitado por ley a un máximo de veinte años.

La gestión, liquidación, recaudación e inspección del IIVTNU corresponde al ayuntamiento donde se ubique el inmueble (art. 110 TRLRHL). El contribuyente debe presentar la autoliquidación o declaración en los plazos fijados por la ordenanza municipal —habitualmente 30 días hábiles en transmisiones inter vivos y 6 meses en transmisiones mortis causa, prorrogables—, aportando la documentación que acredite la transmisión y el valor de adquisición y transmisión.

En el caso de la venta de una vivienda heredada, si desde la fecha de adquisición por herencia hasta la fecha de venta se ha producido un incremento de valor del terreno, se devengará el impuesto en la transmisión, con independencia de que el contribuyente ya lo haya satisfecho en la adquisición hereditaria.

Sin embargo, si el contribuyente acredita que no ha existido incremento de valor (por ejemplo, si el valor de venta del terreno es igual o inferior al valor que se le atribuyó en la herencia), no procederá la exigencia del impuesto, conforme al artículo 104.5 TRLRHL y a la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, especialmente en su Sentencia de 9 de julio de 2018 (recurso 6226/2017), que interpreta en sentido estricto la sujeción al impuesto para evitar la confiscatoriedad.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.