Compré un piso, viví en él y lo alquilé en 2017, ¿debo devolver beneficios patrimoniales?

Hace 30 años me compré un piso. Viví en él durante trece años seguidos. Estuve trabajando en el extranjero durante tres años y volví a mi residencia habitual durante dos años más. Ahora lo tengo alquilado (2017 hasta 2025) y quiero venderlo. Por motivos laborales, vivo en otro lugar. ¿Deberé pagar beneficios patrimoniales?

El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) grava la totalidad de las rentas obtenidas a nivel mundial por quienes ostenten la condición de residentes fiscales en España. La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (Ley del IRPF), establece que constituyen renta los rendimientos del trabajo, los rendimientos del capital, los derivados de actividades económicas, así como las ganancias y pérdidas patrimoniales y las imputaciones de renta que la propia norma contempla.

Cada una de estas categorías se calcula conforme a reglas específicas y se integra en la base imponible, que a su vez distingue entre renta general y renta del ahorro. De la redacción de su cuestión, podemos indicar que la venta de la vivienda generará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley del IRPF, una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que pone de manifiesto una variación en su valor.

Dicha ganancia patrimonial, en caso de existir, se incluirá en la base del ahorro. El cálculo de la base imponible de esta ganancia se regula en el artículo 34 de la Ley del IRPF. A estos efectos, se entiende como ganancia la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

El valor de transmisión se corresponde con el precio de la venta, una vez descontados los gastos y tributos vinculados a la operación que deba asumir el vendedor, como pueden ser la plusvalía municipal o determinados gastos notariales y de gestión. El valor de adquisición, en cambio, está constituido por el precio pagado en el momento de la compra, incrementado en los gastos y tributos inherentes a esa adquisición (notaría, registro, impuestos) y en el importe de las inversiones y mejoras acometidas en el inmueble a lo largo del tiempo, siempre que se acrediten debidamente.

Existen, además, determinadas exenciones que pueden reducir la carga fiscal derivada de la transmisión. La primera, prevista en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es la exención por reinversión en vivienda habitual: cuando la vivienda transmitida ha constituido la residencia habitual del contribuyente y el importe obtenido se destina a la adquisición de otra residencia habitual, la ganancia patrimonial queda exenta.

No obstante, en este caso la vivienda estuvo alquilada de 2017 a 2025, circunstancia que impide calificarla como residencia habitual, ya que se pierde tal consideración en el momento en que el contribuyente deja de residir en ella de forma efectiva y continuada.

Finalmente, hemos de tener en cuenta un último aspecto, y es el de su residencia fiscal. De la redacción de su cuestión, no podemos descartar que resida en el extranjero, cuestión que hemos de considerar igualmente. Si hubiera trasladado su residencia a otro Estado, dejaría de estar sujeto al IRPF y pasaría a tributar por el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR).

En tal supuesto, la transmisión de un inmueble situado en España por un no residente tributa en nuestro país sobre la ganancia obtenida. Ahora bien, la tributación efectiva dependerá de lo dispuesto en el convenio para evitar la doble imposición suscrito entre España y el país de residencia del transmitente.

Estos convenios, por regla general, reconocen la potestad tributaria a España respecto de las ganancias derivadas de bienes inmuebles, si bien permiten al país de residencia del contribuyente computar esa renta, otorgando un crédito fiscal por los impuestos ya abonados en España, con el fin de impedir la doble imposición.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.