Vivo con mi hija en un piso del banco, ¿se puede poner el alquiler a su nombre?

Tengo 90 años y vivo en un piso del banco pagando una renta de 250 euros al mes. Me cuida mi hija de 66 años y es viuda. ¿Podría el banco poner el alquiler a nombre de mi hija?

Es importante partir de la normativa aplicable a los arrendamientos de vivienda habitual, regulada principalmente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En España, actualmente es posible cambiar el titular del contrato de alquiler de una vivienda, sin embargo, tal como indica el artículo 8 de la LAU, es necesario contar con el consentimiento del arrendador para que dicho cambio sea válido.

Para poder llevar a cabo el cambio de titularidad del contrato de alquiler, se debe solicitar formalmente por escrito el cambio al arrendador (en este caso el banco). El arrendador tiene derecho a aceptar o rechazar la solicitud.

En caso de aceptarse, habría que redactar un anexo al contrato donde se indiquen los datos del nuevo inquilino (nombre completo, DNI, etc.) con la firma de todas las partes implicadas. Además, en el caso de que el cambio de titularidad no se realice ahora, es imprescindible saber que la LAU permite la subrogación del contrato de arrendamiento (art 16 LAU subrogación mortis causa) en favor de ciertos familiares en caso de fallecimiento del inquilino original.

Entre otros, hijos que hayan convivido con el arrendatario al menos durante 2 años antes del fallecimiento (solo 1 año si son mayores de 65 años o tienen una discapacidad igual o superior al 65%).

En su caso, su hija, como descendiente, podría tener derecho a subrogarse en el contrato siempre que pueda acreditar dicha convivencia. La ley exige, además, que la subrogación se comunique al arrendador en un plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento, acompañando la documentación que lo justifique (empadronamiento conjunto, certificado de defunción, etc.).

Debe tenerse en cuenta, asimismo, que el régimen de subrogación puede variar en función de la fecha en que se firmó el contrato. Si el contrato de arrendamiento es anterior a la entrada en vigor de la LAU de 1994, es decir, anterior al 1 de enero de 1995, podría estar sujeto a las disposiciones de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o a las disposiciones transitorias de la LAU vigente. En esos casos, las posibilidades y límites de subrogación pueden diferir, por lo que sería necesario revisar el contrato concreto y su marco legal aplicable.

Por otro lado, si el contrato se enmarca en los denominados alquileres sociales que algunas entidades bancarias han ofrecido tras procesos de ejecución hipotecaria o dación en pago, la situación dependerá de las condiciones particulares de dicho contrato.

Este tipo de arrendamientos suelen estar sujetos a cláusulas específicas que pueden restringir o condicionar la cesión o subrogación, y que conviene analizar de manera individualizada.

En conclusión, mientras usted siga con vida, el contrato continuará necesariamente a su nombre salvo que el banco acepte expresamente formalizar un nuevo contrato con su hija.

En cambio, en caso de fallecimiento, su hija tendría derecho a subrogarse en el arrendamiento conforme al artículo 16 de la LAU, siempre que se acredite la convivencia y se cumplan los plazos y requisitos legales. Ahora bien, si el contrato es anterior a 1995 o si se trata de un alquiler social, habrá que revisar sus condiciones específicas para determinar con exactitud los derechos de subrogación.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.