Mi padre me dará dinero para pagar la hipoteca de mi casa, ¿cómo tributa?

He comprado una vivienda en Barcelona con financiación del banco y, en unos meses, mi padre me hará una donación para pagar hipoteca y así reducir la deuda. ¿Esta donación tiene beneficio fiscal por destinarse a pagar la hipoteca? Se trata de mi vivienda habitual. Mi duda es que la donación no es para comprar, sino para pagar la hipoteca de la vivienda que ya he comprado.

En el panorama actual es cada vez más frecuente que los padres decidan ayudar económicamente a sus hijos para aliviar la carga financiera que supone la adquisición de su primera vivienda.

Habitualmente se realiza la donación antes de comprar la vivienda, pero, en otras ocasiones esta ayuda no se materializa en el momento inicial, sino con posterioridad con el objetivo de reducir la deuda hipotecaria.

Cuando se da este segundo supuesto, es decir, una donación con la finalidad ayudar a un hijo a amortizar anticipadamente el préstamo hipotecario que grava su vivienda habitual, surgen dudas de carácter fiscal sobre la tributación de esa donación. La respuesta a estas cuestiones no es unívoca en el territorio español, ya que el impuesto sobre sucesiones y donaciones es un tributo cedido a las comunidades autónomas, las cuales han desarrollado su propia normativa y beneficios fiscales.

Dado que el caso se ubica en Barcelona, centraremos nuestro análisis exclusivamente en la legislación catalana vigente, desgranando los requisitos que esta impone y la interpretación que de ellos se deriva. El beneficio fiscal en cuestión se encuentra regulado en el Decreto Legislativo 1/2024, de 12 de marzo, por el que se aprueba el libro sexto del Código tributario de Catalunya.

Esta norma integra y actualiza los preceptos vigentes en materia de tributos cedidos. El artículo 632-20 establece que “En las donaciones a descendientes de una vivienda que debe constituir su primera vivienda habitual o de dinero destinado a la adquisición de dicha primera vivienda habitual, puede aplicarse una reducción del 95 % del valor de la vivienda o el importe donado, con una reducción máxima de 60.000 euros”.

La clave reside en la expresión "dinero destinado a la adquisición". La norma indica que el caso de donación de dinero, el donatario debe adquirir la vivienda en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha de la donación o, si hay donaciones sucesivas, a contar desde la fecha de la primera donación.

La ley establece, por tanto, una clara conexión causal y temporal, el dinero donado debe tener como finalidad una adquisición futura e inminente, no la cancelación de una deuda preexistente derivada de una adquisición ya pasada.

Deteniéndonos en la consulta que realiza, y aunque parece que el supuesto de hecho de la deducción se materializa, pues el dinero se destinaría a consolidar la propiedad de la vivienda habitual aliviando la deuda que la grava, hay que tener en cuenta que en el ámbito del derecho tributario los beneficios fiscales son de interpretación restrictiva.

Esto significa que para su aplicación, el supuesto de hecho debe encajar de forma precisa en la descripción que hace la norma, sin que quepa, por regla general, una aplicación analógica a supuestos no contemplados expresamente. La amortización de un préstamo hipotecario es, jurídicamente, el pago de una deuda, no el acto de adquisición de la propiedad, que ya se perfeccionó en el pasado con la firma de la escritura de compraventa.

Para que la donación hubiera podido disfrutar de este beneficio, debería haberse formalizado antes de la firma de la compraventa de la vivienda, destinando el importe donado a sufragar parte del precio de adquisición en ese mismo acto o en los tres meses siguientes. Al haberse realizado la adquisición previamente, la donación posterior, aunque destinada a la misma vivienda, se considera a efectos fiscales como una donación dineraria general, sujeta a la tarifa del impuesto sin esta reducción específica.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.