En la compra del condominio de una vivienda, ¿podría figurar mi pareja?

Mi hija va a comprar un condominio de una vivienda a sus hermanos. ¿Puede su novio figurar en la escritura de compra, puesto que va a hacerse cargo de la mitad de hipoteca?

A fin de ofrecerle la respuesta más acertada posible a su cuestión, en primer lugar, hemos de diferenciar los dos negocios jurídicos que comprende el asunto: de una parte, la compraventa, que entraña sobre todo una dimensión patrimonial; de otra, la constitución de una hipoteca, que entraña una dimensión obligacional.

En cuanto al primer negocio jurídico, la compraventa de la vivienda, su hija podría perfectamente ser la única compradora e instar la inscripción del título de compraventa en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando se haga constar en escritura pública otorgada ante notario, según los artículos 2.1 y 3 de la Ley Hipotecaria.

La compraventa, que presuponemos por la totalidad del pleno dominio de la vivienda, comporta la traslación de la propiedad a favor del comprador, lo cual comporta, a su vez, el derecho de hacer uso de la vivienda y el derecho de disponer de ella (por ejemplo, vendiéndola o, en este caso, hipotecándola). La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, comporta la posibilidad de hacer valer esos derechos de uso y disposición frente a cualquiera que lo perturbe.

Por su parte, en cuanto al segundo negocio jurídico, la constitución de la hipoteca entraña una esfera obligacional, ésta es la de devolver el préstamo en los plazos pactados, en defecto de lo cual, el acreedor hipotecario (normalmente, una entidad bancaria) podrá ejecutar la hipoteca por medio de un procedimiento judicial dirigido a subastar el inmueble hipotecado a fin de saldar el importe impagado.

En este punto, conviene incidir igualmente en otro aspecto, y es que la hipoteca es en sí misma un derecho mediante el cual el valor de un bien inmueble es afectado al cumplimiento de una obligación. El artículo 1857. 2º del Código Civil exige que la cosa hipotecada pertenezca al que la hipoteca.

Adviértase, por tanto, que es perfectamente posible hipotecar un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación de la que la persona hipotecante no es deudor. El escenario en que su hija fuera la única propietaria y la única hipotecante de la vivienda, al mismo tiempo que codeudora del préstamo junto con su novio, acarrea importantes consecuencias.

Por ejemplo, dado que la obligación de devolver el préstamo, más frecuentemente es solidaria entre los deudores, es decir, exigible tanto a uno como a otro por la totalidad, si el novio de su hija dejara de hacer frente a su parte convenida del préstamo, el acreedor podría exigir a su hija el pago por toda la cuota correspondiente; y, en caso de impago, podría ejecutar la hipoteca para saldar la deuda, de modo que solo su hija perdería la vivienda.

Otra consecuencia pasaría por la falta de derechos del novio de su hija sobre la vivienda (de habitarla, entre otros), cuando, no obstante, sería codeudor del préstamo que sirvió para adquirirla. Comoquiera que sea, dicho escenario es sumamente infrecuente en la práctica, ya que las entidades bancarias son reacias a conceder un préstamo hipotecario a dos personas de las cuales, una de ellas, no es propietario del inmueble hipotecado, de modo que, llegado el caso, podría no tener ningún incentivo para seguir haciendo frente al préstamo.

Por eso, lo más recomendable es que, en el caso en que su hija y su novio vayan a ser deudores del préstamo hipotecario que sirva para la adquisición de una vivienda, ambos sean también propietarios de la misma en igual proporción a su responsabilidad con respecto al préstamo.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.