¿Cómo debo declarar los tres meses que viví de precario en un piso que vendí?

En 2024 vendí mi vivienda habitual incluyendo en la escritura de venta quedarme en precario durante 3 meses. Compré otra vivienda habitual y me trasladé a la misma cumpliendo dicho plazo. Me hice cargo de todos los gastos de la vivienda hasta esa fecha. ¿Cómo tributan en el IRPF los 3 meses vividos en precario?

A fin de ofrecerle la respuesta más precisa a su cuestión, es necesario analizar de manera sistemática tanto el concepto de vivienda habitual a efectos fiscales como la incidencia de la situación de precario sobre la imputación de rentas y sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual.

El artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual quedan exentas siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años.

El Reglamento del IRPF (artículo 41 bis, aprobado por Real Decreto 439/2007) concreta este régimen y precisa que se entiende por vivienda habitual aquella que haya constituido la residencia del contribuyente durante un período continuado de, al menos, tres años, salvo que concurran circunstancias que justifiquen un plazo menor.

Además, se admite que la vivienda transmitida mantenga la condición de habitual siempre que lo haya sido en cualquier momento dentro de los dos años anteriores a la transmisión. La ocupación en precario, desde el punto de vista civil, supone la ocupación gratuita de un inmueble por mera tolerancia del propietario, sin derecho real ni personal que lo respalde.

A efectos tributarios, lo determinante es establecer si esa ocupación en precario genera obligaciones adicionales en el IRPF. El artículo 85 de la Ley del IRPF regula la imputación de rentas inmobiliarias para inmuebles urbanos que no sean vivienda habitual ni produzcan rendimientos.

No obstante, esta imputación se aplica únicamente a quienes ostenten la titularidad del inmueble o de un derecho real de uso. Tras la transmisión, usted deja de ser propietario, por lo que no puede imputársele renta inmobiliaria alguna por la ocupación temporal tolerada.

Tampoco existe un rendimiento de capital inmobiliario, ya que no se percibe contraprestación alguna derivada de un arrendamiento o cesión onerosa (artículo 22 de la Ley del IRPF). Igualmente, no puede hablarse de renta en especie, porque el contribuyente no recibe un beneficio gratuito de un tercero, sino que continúa ocupando el inmueble por una previsión incluida en el contrato de compraventa.

En relación con la ganancia patrimonial, el artículo 33 de la Ley del IRPF establece que surge en el momento de la transmisión y se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. La facultad de permanecer en la vivienda durante tres meses en precario constituye un pacto accesorio de la compraventa, incluido en el precio global satisfecho, pero no constituye una transmisión independiente ni un incremento patrimonial autónomo.

En consecuencia, la ocupación en precario durante esos tres meses no origina nuevas obligaciones fiscales en el IRPF. Usted, como contribuyente, no debe imputarse rentas inmobiliarias, porque ya no era propietario; tampoco no se generan rendimientos de capital inmobiliario, al no existir contraprestación; ni se produce renta en especie, pues la ocupación deriva de un acuerdo propio de la compraventa.

La única operación fiscalmente relevante es la transmisión de la vivienda y la declaración de la ganancia patrimonial correspondiente, que puede quedar total o parcialmente exenta si se cumplen los requisitos de la reinversión en la nueva vivienda habitual dentro de los plazos previstos legalmente.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.