Si termina un alquiler de 5 años, ¿el nuevo contrato debe durar lo mismo?

Si aviso de la finalización de un contrato de alquiler pasados los 5 años, ¿el nuevo contrato también debe durar 5 años o se puede hacer por dos o tres?

El arrendamiento de vivienda en nuestro ordenamiento jurídico se rige por la Ley 29/1996, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicha norma establece cuál es la duración mínima del contrato de arrendamiento en función de quién sea el arrendador y, además, las posibles prórrogas.

En primer lugar, en el artículo 9.1 de la LAU se fija un plazo mínimo de duración de cinco años cuando el arrendador es una persona física y de siete cuando es una persona jurídica. Si en el contrato se pacta una duración inicial menor (por ejemplo un año), el inquilino tiene derecho a prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar esos cinco o siete años.

De acuerdo con el artículo 10 de la LAU, una vez llegada la fecha de vencimiento inicial o cualquiera de sus prórrogas y, si no media aviso de ninguna de las partes, el contrato podría renovarse hasta un máximo de 3 años más.

Para que no tenga lugar la renovación, el arrendador debe avisar de su intención de no prorrogar el contrato con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento correspondiente y, con dos meses de antelación, el inquilino.

Desde 2023 existen, además, prórrogas extraordinarias; a saber:

.- Hasta 1 año por vulnerabilidad social o económica (aceptación obligatoria si el arrendador es gran tenedor), salvo que ya se firme nuevo contrato.

.- Y, hasta 3 años en zonas de mercado residencial tensionado, a solicitud del arrendatario y con requisitos legales.

Ahora bien, ¿qué ocurriría si el aviso del arrendador al inquilino lleva “pasados esos 5 años? Si el contrato alcanzó los 5 o 7 años y no se cursó aviso en plazo, el contrato entró en prórroga tácita del art. 10 LAU por anualidades (hasta 3).

En cuanto a la duda sobre si el nuevo contrato debe durar 5 años o se puede hacer por dos o tres, debemos remitirnos a la normativa que esté vigente en el momento de celebrar dicho contrato. Si se avisa al arrendatario con menos de cuatro meses de antelación a la fecha de finalización de esos 5 o 7 años, el contrato se prorroga y, si el inquilino lo desea, tiene tres prórrogas anuales a su disposición.

Si, por el contrario, el arrendador desea extinguir el contrato tras la duración mínima obligatoria y es diligente para remitir el requerimiento en legal forma en plazo, el nuevo contrato que se firme con ese, o con otro inquilino, estará sujeto a las normas sobre duración que legalmente se establezcan.

La duración pactada es libre (p. ej., 2 o 3 años), pero el inquilino vuelve a tener el derecho de prórroga obligatoria hasta alcanzar 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica). Es decir, sí pueden firmar por 2 o 3, pero el arrendatario podrá alargar hasta 5/7 si quiere.

No existe obligación de “escribir” 5 años en el clausulado; la mínima “efectiva” opera ex lege. Si, por el contrario, lo que se pretende es celebrar un contrato de temporada (art. 3 LAU), la duración es libre y no rigen las prórrogas de 5/7.

Pero solo es válido si hay causa real de temporalidad (trabajo temporal, estudios, obras en la vivienda habitual, etc.) y el uso no es el de residencia permanente. Los tribunales vienen anulando estos “temporales” en fraude cuando encubren una vivienda habitual, con la consiguiente recalificación y aplicación del régimen protector de vivienda.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.