Vendí un piso heredado por debajo del valor escriturado. ¿Tengo alguna bonificación?

Vendí un inmueble heredado por debajo del valor escriturado. ¿Tengo alguna bonificación al adquirir una nueva vivienda?

Es habitual que los particulares tengan dudas sobre la venta de su propiedad y, más aún, cuando se transmite por un precio inferior al valor de referencia. Esta incertidumbre se incrementa cuando el inmueble fue adquirido por herencia y la incidencia del valor declarado a efectos del impuesto de sucesiones.

En una primera aproximación se podría afirmar que no hay una bonificación automática por comprar una nueva vivienda tras haber perdido la anterior con pérdida. En la normativa del impuesto de la renta de personas físicas (IRPF), el único gran beneficio asociado a “vender y comprar” vivienda es la exención por reinversión en vivienda habitual, pero opera solo sobre ganancias y exclusivamente cuando lo transmitido es la vivienda habitual del contribuyente (art. 38 LIRPF y art. 41 RIRPF).

Si no hay ganancia —porque ha vendido por debajo del valor de adquisición— no hay nada que eximir; y si 5 lo vendido no era su vivienda habitual (lo normal en una herencia), tampoco procede esa exención.

Para comprender mejor lo anterior, vamos a analizar los conceptos principales. El valor de adquisición a efectos del IRPF cuando el inmueble ha entrado en su esfera patrimonial mediante título de herencia es el valor que resultó del impuesto de sociedades y donaciones. Es decir, el valor que se le dio en el caudal hereditario, sin exceder el de mercado, sumando gastos e impuestos.

Y, como fecha de adquisición, la de la escritura de adjudicación de herencia. Cuando el valor de transmisión posterior es inferior al de adquisición, lo que surge es una pérdida patrimonial.

Lo que sí permite la normativa fiscal es compensar esa pérdida con ganancias de capital presentes o futuras, e incluso con rendimientos de capital mobiliarios hasta un 25%. Por tanto, el beneficio fiscal en este supuesto no sería la bonificación por inversión en una nueva vivienda, sino la facultad de compensar pérdidas. Otro concepto relevante para quien transmite un inmueble por debajo del valor de adquisición es la plusvalía municipal (IIVTNU).

Desde la reforma de RDL 26/2021, no hay sujeción a plusvalía municipal cuando no existe incremento de valor del terreno; además, si el método objetivo arrojara más que la plusvalía “real”, se puede optar por la real.

En ventas con pérdida documentada, corresponde no tributar por IIVTNU. No obstante, indicar que a nivel nacional, la tradicional deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió para adquisiciones posteriores al 1-1-2013 (régimen transitorio para adquisiciones previas). Lo que perdura —y se confunde con una bonificación— es la exención por reinversión:

Recientemente, el Tribunal Económico Administrativo Central ha unificado criterio, al establecer que esta exención no es una “opción tributaria” que se pierda por no marcarla en plazo; si se cumplen los requisitos materiales, se puede pedir la rectificación dentro del plazo de 4 años.

En conclusión, vender una vivienda heredada por debajo del valor escriturado en la herencia genera, en IRPF, una pérdida patrimonial que podría ser compensable en la base del ahorro en los términos legales —ese es el auténtico “alivio” fiscal disponible—, y normalmente excluye la plusvalía municipal al no existir incremento.

Para poder dar una respuesta más certera, sería indispensable analizar su situación económica y personal.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.