Mayores de 60 años, si vendemos la casa y compramos otra, ¿hay que pagar impuestos?

Mi mujer y yo vamos a vender nuestra vivienda habitual de la que somos propietarios al 50%. Yo tengo 66 años y mi mujer tiene 60 años. Si compramos otra vivienda de segunda mano, ¿tendremos que pagar IRPF tanto de la venta como de la compra o estaremos exentos por invertir el dinero de la compra en otra casa?

La venta de una vivienda habitual suele generar dudas legítimas sobre sus efectos fiscales, especialmente cuando los vendedores —como en este caso— están jubilados o cercanos a la edad de jubilación y tienen intención de reinvertir en otra vivienda para seguir residiendo en ella.

La cuestión clave es si esa operación genera o no una ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF y, en su caso, si puede quedar exenta por alguna de las vías que contempla la normativa.

En primer lugar, es importante aclarar que, en general, la venta de una vivienda habitual puede generar una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF. Dicha ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados) y el valor de adquisición (precio original más gastos e impuestos asociados a la compra).

Sin embargo, la Ley 35/2006 del IRPF y su reglamento prevén dos vías de exención total o parcial en caso de venta de vivienda habitual, que pueden aplicarse según el perfil del contribuyente:

1.- Exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38.1 LIRPF y art. 41 RIRPF). Si los fondos obtenidos en la venta de la vivienda habitual se reinvierten total o parcialmente en la adquisición de otra vivienda habitual, se puede aplicar una exención total o proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, siempre que: la reinversión se realice en un plazo máximo de dos años desde la transmisión (antes o después), la nueva vivienda adquirida también vaya a tener la consideración de habitual, es decir, que se habite de forma efectiva y permanente en un plazo de 12 meses desde su adquisición (art. 54 RIRPF).

En el caso planteado, si ambos cónyuges reinvierten su parte proporcional del precio de venta en otra vivienda habitual, no tendrán que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF, en la medida en que se destine esa ganancia a la compra.

2.- Exención por edad (mayores de 65 años – art. 33.4.b) LIRPF). Existe una exención automática y total de la ganancia patrimonial cuando la venta de la vivienda habitual es realizada por un contribuyente mayor de 65 años, sin necesidad de reinvertir el dinero. Esta exención: de aplica por cada propietario individualmente considerado (es decir, no alcanza al cónyuge si no ha cumplido aún los 65), requiere que se trate efectivamente de la vivienda habitual del transmitente.

En el caso descrito, el esposo de 66 años estará exento de tributar por su parte (50%) de la ganancia obtenida en la venta de la vivienda habitual, aun si no reinvierte. En cambio, la esposa de 60 años no podrá acogerse a esta exención por edad y, si no reinvierte su parte del beneficio en otra vivienda habitual, tendrá que tributar por la ganancia proporcional obtenida.

En definitiva, entender bien el tratamiento fiscal de operaciones tan comunes como la venta y reinversión en vivienda habitual permite evitar sorpresas con Hacienda y aprovechar correctamente las exenciones previstas por la ley.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.