Vamos a sustituir los ascensores, ¿qué tipo de mayoría se necesita?

Vamos a sustituir los ascensores y bajarlos a cota cero, ya que para acceder a los mismos actualmente hay escaleras y rampas que no cumplen con la normativa. ¿Qué tipo de mayoría es necesaria?

La expresión “bajar al ascensor a cota cero” se refiere a eliminar las barreras arquitectónicas para que el acceso al edificio sea directo desde la calle o acera hasta la cabina del ascensor. Esto significa que no hay escalones u otros obstáculos entre la entrada del edificio y el nivel del suelo donde se encuentra el elevador, lo que supone una importante mejora para garantizar la accesibilidad universal y el cumplimiento de la normativa vigente.

Bajar el ascensor a cota cero, no solo es un avance, sino que puede ser obligatorio en determinadas situaciones. La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 10.1, considera obligatorias y sin necesidad de acuerdo previo de la junta una serie de actuaciones cuando vienen impuestas por la Administración o solicitadas por los propietarios y son necesarias para:

1) el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación, incluyendo expresamente los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal; y

2) garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, y en todo caso las obras solicitadas por propietarios donde vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años, incluyendo la instalación de rampas y ascensores, siempre que el coste repercutido anualmente (descontadas ayudas) no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; además, serán también obligatorias cuando las ayudas cubran el 75% del coste.

La junta debe limitarse a acordar cómo se reparte y abona la derrama (art. 10.2 LPH). En la práctica, se somete a la junta “para la foto” (aprobación del presupuesto, modalidades de pago, etc.), pero el derecho del solicitante no queda a merced de la aritmética vecinal. En el supuesto consultado, si existen en la finca personas con discapacidad o mayores de 70 años que usan el edificio, y se acredita que las actuales escaleras y rampas no cumplen la normativa de accesibilidad, la operación de sustitución y bajada a cota cero encaja con mucha comodidad en este régimen de obra obligatoria.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ya ha venido calificando la bajada del ascensor a cota cero como una obra de accesibilidad equiparable a la propia instalación del ascensor, no como una mejora suntuaria. Así que, cuando la bajada a cota cero es la única forma viable de asegurar la accesibilidad al edificio, la comunidad se enfrenta a una obligación legal y no a una mera opción de mejora.

Si no se dieran las condiciones del art. 10.1.b (por ejemplo, porque no hay personas mayores de 70 años o con discapacidad que lo soliciten, o porque el coste anual supera las doce mensualidades y no se alcanzan ayudas suficientes), la obra sigue siendo una actuación de supresión de barreras arquitectónicas, pero ya no entra por la vía de la obligatoriedad automática.

En este escenario se aplica el artículo 17.2 LPH exige el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, cuando se someten a votación. Es decir, una doble mayoría simple (número de propietarios y cuotas), no una mayoría de 3/5 ni, mucho menos, unanimidad.

Solo si se pretendiesen actuaciones que se apartan de la finalidad de accesibilidad —piénsese, por ejemplo, en ampliaciones suntuarias no vinculadas a la supresión de barreras—, se entraría en el ámbito del art. 17.4 LPH, que pide el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas para innovaciones no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad.

En conclusión, desde una perspectiva garantista, la recomendación sería obtener un informe técnico que acredite que la solución actual (escaleras y rampas) no cumple la normativa de accesibilidad, verificar formalmente la existencia de vecinos mayores de 70 años o con discapacidad y la petición expresa de las obras, calcular el coste repercutido anual por vivienda, descontadas subvenciones, y plantear el asunto en Junta haciendo constar en el orden del día y en el acta que se trata de obras necesarias de accesibilidad (art. 10.1 o 17.2 LPH), evitando que se califiquen como “mejoras” del art. 17.4.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.