Cuando finalice un contrato de alquiler, ¿puedo firmar otro por dos años?

Tengo una inquilina con un contrato firmado el 7 de mayo de 2023. La duración del contrato vence el 31 de diciembre de 2025. ¿Qué duración mínima puede tener el contrato? En el caso de mi inquilina se trata de una estudiante MIR y no quiere una duración más allá de 2 años. ¿Es posible? Al tratarse de un nuevo contrato, bajo la nueva LAU, ¿puedo incrementar el precio si ambas estamos de acuerdo o estoy sujeta al índice del INE?

La regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda ha experimentado modificaciones relevantes en los últimos años, pero sigue manteniendo un principio esencial: la duración mínima del contrato está fijada por ley y no depende de lo que acuerden las partes, salvo que el arrendamiento no sea de vivienda habitual.

En un contrato ordinario de vivienda firmado a partir del 6 de marzo de 2019, como es el caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una duración mínima obligatoria de cinco años cuando el arrendador es persona física. Esto significa que, aunque las partes pacten un plazo inferior, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante esos cinco años, prorrogables un año más, salvo determinadas causas de necesidad del arrendador.

La situación cambia cuando la vivienda no se arrienda como residencia habitual, sino con un uso estrictamente temporal, como ocurre con estudiantes, profesionales desplazados o situaciones de estancia por estudios o formación.

Para que el arrendamiento pueda calificarse como de uso distinto del de vivienda, y no esté sujeto a la duración mínima de cinco años, deben concurrir dos condiciones: que la finalidad del contrato sea realmente temporal y que esto quede claramente reflejado en el contrato y acreditado por las circunstancias del caso.

En el ejemplo planteado, un arrendamiento vinculado al periodo de preparación del MIR puede encajar dentro de esta modalidad si así se justifica y documenta. En ese supuesto, la duración puede ser la que ambas partes acuerden, sin obligación de extenderse cinco años, porque no se trataría de una vivienda habitual sino de un alojamiento por tiempo determinado.

En cuanto a la renta, los contratos celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2022 y sus prórrogas están sujetos a límites solo en materia de actualización anual, no en la fijación inicial del precio. Esto significa que, para un nuevo contrato, la renta inicial puede pactarse libremente, incluso al alza, siempre que no se trate de una vivienda ubicada en una futura zona declarada como “zona tensionada” bajo la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023, cuya aplicación depende de que cada comunidad autónoma apruebe dicha delimitación.

En la práctica, la gran mayoría de territorios todavía no han declarado zonas tensionadas, por lo que, salvo que la vivienda esté en una de esas áreas una vez delimitadas, la renta inicial no está sujeta al índice del INE. El límite del 2 % en 2023 y del 3 % en 2024 afecta únicamente a la actualización anual de contratos ya vigentes, no a los contratos nuevos.

En definitiva, si el arrendamiento responde realmente a un uso temporal y no constituye la vivienda habitual de la inquilina, puede formalizarse un contrato con la duración que ambas acuerden. Y en un contrato nuevo, la renta inicial puede fijarse libremente, sin quedar sujeta al índice del INE, salvo en los supuestos excepcionales de zonas tensionadas. Lo esencial, en casos como este, es calificar correctamente el tipo de arrendamiento, porque de ello dependen tanto la duración obligatoria como la libertad para fijar la renta.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.