Si el piso del portero no figura en el catastro, ¿podemos alquilarlo?

Soy vicepresidenta de una comunidad de vecinos. Tenemos un piso que era antiguamente del portero y que queremos alquilar porque ya no hay portero en la finca. En una de las inmobiliarias a las que hemos acudido nos preguntan si tenemos declarada esta vivienda como piso. Este piso no figura en el catastro porque es de 28 propietarios, cada vecino tributa por los metros que le corresponden de dicho piso. En este caso, nos dicen las agencias que no se podría alquilar porque si nos pide el inquilino un certificado para desgravarse en Hacienda, no lo podríamos emitir. ¿Es cierto?

En muchas comunidades antiguas existe un antiguo “piso del portero” cuya propiedad pertenece en proindiviso a todos los vecinos, normalmente en proporción a su cuota de participación.

Cuando se plantea alquilarlo, surgen dudas sobre si es imprescindible que esa vivienda figure de forma independiente en Catastro o en el Registro para poder formalizar un contrato válido y cumplir con las obligaciones fiscales.

Que ese piso no figure como una unidad registral o catastral independiente no impide, en absoluto, que pueda alquilarse. El título de propiedad existe: pertenece a los 28 propietarios de la comunidad en proporción a su cuota, y ese derecho permite arrendar el inmueble. El contrato de arrendamiento se firmará a nombre de la comunidad de propietarios, representada por su presidente, y la renta obtenida será un ingreso de la comunidad, no de cada vecino individualmente.

Después, cada propietario declarará en su IRPF la parte proporcional que le corresponda de ese rendimiento, según su coeficiente de participación, exactamente igual que ocurre con otros ingresos comunitarios. En cuanto a la cuestión que plantean las inmobiliarias sobre si el inquilino puede “desgravarse” el alquiler, conviene aclararlo: actualmente, en la mayoría de comunidades autónomas, la deducción por alquiler solo se aplica a la vivienda habitual del arrendatario y requiere un contrato válido, pero no exige que la vivienda tenga una referencia catastral individualizada.

Bastará con consignar la referencia catastral global del inmueble y, si es necesario, identificar en el contrato que se trata de la antigua vivienda del portero. La Agencia Tributaria no exige que la vivienda esté segregada o inscrita como finca independiente para que un inquilino pueda aplicar, si cumple los requisitos, su deducción autonómica.

Por tanto, la falta de inscripción independiente no impide alquilar el piso o entregar un certificado al inquilino. Lo relevante es que la comunidad pueda acreditar su titularidad y emitir el recibo del alquiler a nombre de la propia comunidad. A partir de ahí, cada vecino incluirá su parte proporcional del ingreso como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF, y el inquilino podrá aplicar —si cumple los requisitos autonómicos— la deducción correspondiente sin necesidad de una referencia catastral propia del piso.

Si queréis regularizar la situación registral o catastral en el futuro, puede estudiarse, pero no es un requisito previo para alquilar ni para la validez fiscal del contrato. En estos casos, la clave es distinguir entre la forma jurídica de la propiedad —en proindiviso— y la posibilidad práctica de arrendar el bien, que es perfectamente viable.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.