Compré un piso en subasta judicial, ¿debo pagar el IBI de años anteriores?

Si he adquirido un inmueble por subasta judicial el 20/03/2023 y el 10/11/2025 me comunican que tengo que abonar el IBI de los años 2023, 2022, 2021, 2020, 2019 por fallido del propietario anterior, ¿estoy obligada a pagar todos los años indicados?

El IBI se devenga el 1 de enero de cada año. Por tanto, el sujeto pasivo es quien sea propietario (u otro derecho constitutivo) a 1 de enero. La adquisición del inmueble, en este caso mediante subasta judicial, se llevó a cabo en fecha 20 de marzo de 2023, por lo que el IBI de los años 2019, 2020, 2021, 2022 y 2023 le corresponde al anterior propietario (o propietarios), por serlo a fecha 1 de enero de cada una de dichas anualidades.

Pese a lo anterior, el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales dispone en su apartado 1 que, cuando cambia la titularidad del inmueble, el mismo queda “afecto” al pago de la totalidad de la cuota del IBI en régimen de responsabilidad subsidiaria del adquirente; es decir, si el inmueble se transmite y el propietario a fecha 1 de enero no abona el IBI, le corresponde al nuevo propietario subsidiariamente.

En igual sentido, cabe invocar los artículos 43.1.d) y 79 de la Ley General Tributaria, los cuales disponen que los adquirentes de bienes afectos responden subsidiariamente con el propio bien, si el deudor principal no paga y ha sido declarado fallido.

En definitiva, si el anterior propietario no paga y Hacienda declara fallido al deudor, puede derivar la responsabilidad al nuevo propietario como adquirente, aunque éste no fuera dueño cuando se generó el impuesto (1 de enero del año X).

Esto vale también en adquisiciones por subasta judicial, ya que la subasta no blinda frente a las deudas de IBI previas. A la vista de que el primer IBI adeudado corresponde al año 2019, habrá de tenerse en cuenta el plazo de prescripción de las deudas tributarias. A este respecto, el plazo general de prescripción para el cobro de tributos es de 4 años, incluido el IBI.

El plazo se cuenta, en esencia, desde el día siguiente al que termina el plazo voluntario de pago, y se puede interrumpir con actuaciones de Hacienda, por ejemplo, con requerimientos. Por tanto, en la derivación de responsabilidad al adquirente solo pueden incluirse aquellos recibos de IBI que no estén prescritos en el momento en que se inicia el procedimiento de derivación (el requerimiento, al parecer, fue notificado el 10 de noviembre del corriente).

Así pues, en el caso de que el Ayuntamiento correspondiente no hubiera realizado requerimientos o comunicaciones sobre los recibos adeudados, lo cual resulta improbable, los recibos de 2019 y 2020 estarían prescritos.

Conviene en estos casos solicitar el expediente completo del inmueble, en el que deberían constar providencias de apremio al antiguo propietario, declaración de fallido, acuerdo de derivación de responsabilidad hacia la nueva propietaria. De esta manera será fácilmente detectable si para 2019 y 2020 han pasado más de 4 años desde el fin del periodo voluntario sin actuaciones interruptivas válidas de la Administración.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.