¿Qué tengo que hacer para vender un piso a un amigo y firmar un contrato de comodato?

Voy a vender una vivienda a un amigo con quien tengo pensado firmar un contrato de comodato de 18 meses para seguir utilizando la vivienda que le vendo hasta que terminen la reforma de la nueva vivienda que yo he comprado. ¿Tenemos que pasar el contrato por oficina liquidadora?, ¿está exento de impuestos? En el caso del comodatario, ¿hay algún impuesto más que tenga que liquidar? El piso está en la Comunidad Valenciana.

En la práctica es difícil hacer coincidir la venta de una vivienda con la disponibilidad de una nueva a la que poder mudarse. En este caso, se plantea que el vendedor sigue realizando la reforma de su nueva vivienda, a la cual no puede trasladarse todavía.

Una figura jurídica idónea para este fin es el contrato de comodato. Sin embargo, este "préstamo de uso" gratuito de un inmueble genera dudas sobre sus obligaciones fiscales. El comodato es un contrato regulado por el Código Civil (artículo 1.740) en virtud del cual una de las partes (comodante, comprador) entrega a la otra (comodatario, vendedor) una cosa no fungible para que la use por cierto tiempo y se la devuelva.

Su característica esencial es la gratuidad. Si mediara un pago, estaríamos ante un arrendamiento. La principal duda que suscita es su tributación en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD), un tributo cedido a las comunidades autónomas. El ITP grava, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), las transmisiones de bienes y derechos que se realizan a título oneroso.

Dado que el comodato es, por definición, gratuito, no está sujeto a la modalidad TPO del impuesto. Aunque un acto esté exento o no sujeto a un impuesto, la normativa tributaria de muchas comunidades autónomas, incluida la valenciana, exige la presentación del documento que lo contiene ante la Oficina Liquidadora competente.

Este trámite sirve para que la Administración Tributaria califique la naturaleza del negocio jurídico y confirme que, efectivamente, no está sujeto a TPO. La presentación del contrato de comodato, aunque la liquidación resultante sea cero, otorga seguridad jurídica a ambas partes y evita posibles requerimientos o comprobaciones de valores futuras por parte de la Administración, que podría presumir la existencia de un arrendamiento encubierto si no se declara nada. Tampoco estaría sujeto, por regla general, a la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD), ya que esta grava determinados documentos notariales (como la propia escritura de compraventa), pero no suele afectar a un contrato privado de comodato. Si se elevara a público, podría analizarse su sujeción, pero habitualmente no es necesario.

Al ser un negocio gratuito, podría plantearse si la cesión del uso constituye una donación sujeta al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD). La constitución gratuita de un derecho real de uso sobre un inmueble es un hecho imponible de este impuesto. Sin embargo, el comodato no constituye un derecho real, sino un derecho personal de uso.

La doctrina mayoritaria y la práctica administrativa suelen entender que un comodato a corto plazo y por una causa justificada (como esperar la finalización de unas obras) no tiene la entidad suficiente para ser gravado como una donación del derecho de uso. No obstante, es un área donde la interpretación puede variar.

Para el comodatario, el uso gratuito de la vivienda no genera, en principio, ninguna obligación fiscal directa en IRPF, ya que no percibe renta alguna. Tampoco en el ITP y AJD, como hemos visto. Su principal obligación es devolver el inmueble en el plazo pactado.

En conclusión, para formalizar esta operación en la Comunidad Valenciana con total seguridad jurídica y fiscal, se recomienda lo siguiente:

1.- Redactar un contrato de comodato claro y por escrito, separado de la escritura de compraventa.

2.- Presentar tanto la escritura de compraventa como el contrato de comodato ante la Oficina Liquidadora de la Generalitat Valenciana que corresponda por la ubicación del inmueble. La compraventa liquidará el ITP correspondiente, y el comodato se presentará para su calificación, obteniendo el sello de la Administración que acredita su presentación, aunque no devengue impuesto.

3.- Conservar toda la documentación.

Ahora bien, como alternativa al contrato de comodato, es totalmente viable y habitual incluir una cláusula en la propia escritura de compraventa que regule la entrega diferida de la posesión. Esta solución integra todo en un único documento público.

Al constar en la escritura pública, los términos del acuerdo quedan perfectamente definidos y gozan de la fe pública notarial. Se evitan ambigüedades sobre la naturaleza del acuerdo (si es un precario, un comodato, etc.), ya que las condiciones (plazo, gratuidad, causa) están explícitamente pactadas.

La escritura de compraventa es un título ejecutivo. Si, transcurridos los 18 meses, el vendedor no desaloja la vivienda, el comprador puede iniciar un procedimiento de ejecución para exigir la entrega de la posesión de forma mucho más ágil que si se basara en un contrato privado. Es fundamental detallar quién se hace cargo durante esos 18 meses de suministros, gastos de comunidad e Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.