¿Pierdo la exención por reinversión en vivienda si alquilo una habitación?

He vivido en mi vivienda habitual durante 15 años. En febrero de 2025 compré otra a la que me he mudado. He usado todo el dinero de la venta para amortizar la hipoteca de la nueva vivienda. He alquilado una de las habitaciones que será usada por el inquilino como vivienda habitual. ¿Tengo exención fiscal por reinvertir el dinero en otra vivienda? En caso afirmativo, ¿cómo me puede afectar el alquiler de esa habitación?

Antes de responder la pregunta, vamos a explicar brevemente en qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual. El art. 38.1 LIRPF permite no tributar la ganancia patrimonial obtenida tras la venta de nuestra vivienda si reinvertimos dicha ganancia en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La regla general establece que la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda habitual puede quedar exenta en IRPF si el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.

Según el art 41 bis de la LIRPF, es vivienda habitual la edificación que constituya tu residencia durante el plazo continuado de, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, sin tener en cuenta las ausencias temporales.

Para que la vivienda adquirida sea habitual, debe habitarla de forma efectiva y permanente en 12 meses desde la compra (y, en general, mantenerla como residencia durante al menos 3 años (salvo causas justificadas). Aquí la duda surge al analizar el alquiler de una habitación de la nueva casa: ¿sigue siendo vivienda habitual?

Alquilar una habitación y seguir residiendo usted en la vivienda, como regla práctica, no debería convertir automáticamente su casa en “no habitual”, porque sigue ocupándola como residencia principal. Ahora bien, si dentro de los tres años desde febrero de 2025 deja de residir allí y pasa a alquilar la vivienda completa, o su ocupación deja de ser efectiva y permanente, podría tener que regularizar la exención aplicada por reinversión con intereses.

En conclusión, con los datos expuestos y siempre que la vivienda transmitida hubiera tenido la condición de habitual y la nueva vivienda continúe siéndolo —esto es, que usted mantenga en ella su residencia efectiva y permanente—, la exención por reinversión resulta, en principio, aplicable, sin que el mero alquiler de una habitación la haga decaer automáticamente.

Ahora bien, el alquiler no es inocuo: por un lado, obliga a declarar los rendimientos obtenidos en proporción a la parte arrendada; y, por otro, exige extremar la prudencia para no desdibujar la habitualidad (especialmente si la vivienda deja de ser su residencia real o se destina íntegramente al arrendamiento antes de transcurrir el plazo de consolidación), supuesto en el que procedería la regularización de la exención indebidamente aplicada, con los intereses correspondientes.

Dicho de forma menos tributariamente dramática: puede alquilar la habitación, pero conviene que la casa siga siendo, sin discusión posible, su casa.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.