¿Qué beneficios fiscales tengo al vender y comprar casa con un 65% de discapacidad?

Tengo una discapacidad del 65%, ¿qué impuestos tengo que pagar al vender mi vivienda habitual y comprar otra de renta libre?, ¿tengo algún tipo de ayudas? Vivo en la Comunidad Valenciana.

Vender la vivienda habitual para comprar otra suele ser un “doble peaje”: por un lado, la posible ganancia patrimonial en IRPF (la famosa plusvalía); por otro, los impuestos indirectos de la compra (ITP o IVA/AJD).

Tener una discapacidad reconocida del 65% no convierte la operación en “inmunidad tributaria”, pero sí puede abrir la puerta a tipos reducidos y deducciones relevantes en la Comunitat Valenciana, siempre que se cumplan requisitos muy concretos.

Impuestos al vender su vivienda habitual.

1.- IRPF. En la venta de una vivienda, lo que tributa en IRPF no es el precio, sino la ganancia: diferencia entre valor de transmisión (neto de gastos) y valor de adquisición (incluyendo gastos e impuestos de compra y ciertas inversiones/obras). Esa ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos (19% a 30% en los tipos agregados vigentes desde 2025, con el 30% para importes superiores a 300.000 euros). La “clave” para no pagar (o pagar menos) suele ser la exención por reinversión: si el importe total obtenido en la venta de su vivienda habitual se reinvierte en la adquisición (o rehabilitación) de otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.

La reinversión puede hacerse en los dos años anteriores o posteriores a la venta y la nueva vivienda debe llegar a constituir residencia habitual (con las reglas de ocupación efectiva). La discapacidad del 65% no genera por sí sola una exención automática en IRPF por vender vivienda habitual. La exención “automática” se vincula, en términos generales, a mayores de 65 años o a situaciones de dependencia severa o gran dependencia (si concurrieran en su caso, cambiaría el análisis).

2.- Plusvalía municipal (IIVTNU). Además, la venta puede devengar la llamada plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana), que es un tributo local regulado en la normativa de Haciendas Locales. Aquí la discapacidad, como regla general, no introduce una exención estatal; y el importe dependerá de si existe incremento y de la normativa/ordenanza del ayuntamiento concreto.

Impuestos al comprar la nueva vivienda (renta libre). Aquí el impuesto depende de si la vivienda es de segunda mano o obra nueva.

1.- Segunda mano: ITP (TPO). En la Comunitat Valenciana, el tipo general del ITP venía siendo del 10%, y existe una rebaja prevista al 9% con efectos desde el 1 de junio de 2026, manteniéndose un tipo incrementado del 11% para inmuebles de valor superior a 1 millón de euros. Para adquisiciones destinadas a vivienda habitual, la normativa autonómica contempla tipos reducidos para personas con discapacidad, con referencias operativas en la propia ATV (por ejemplo, vivienda habitual de discapacitados de hasta 180.000 euros con tipo del 3%, y el tramo superior con tipo del 4% en la práctica habitual de la tarifa).

Como en todo beneficio fiscal autonómico, hay que aterrizarlo en la escritura, en el modelo de autoliquidación y en los requisitos exactos aplicables al supuesto.

2.- Obra nueva: IVA + AJD. En obra nueva, en lugar de ITP se paga IVA (habitualmente 10%) y, además, AJD (documentos notariales). Para la Comunitat Valenciana se ha anunciado/recogido la reducción del tipo general de AJD al 1,4% con efectos desde el 1 de junio de 2026.

Por otro lado, en cuanto a ayudas o ventajas por su discapacidad del 65%, con los datos aportados, los dos bloques más útiles suelen ser los siguientes:

a) Deducciones autonómicas en IRPF. Un porcentaje sobre cantidades satisfechas para adquirir la vivienda habitual (con exclusión de intereses), para discapacidad física o sensorial ≥ 65% (y psíquica ≥ 33%); b) Programas/ayudas de vivienda orientados a reforma y accesibilidad. Más que subvencionar la compra “renta libre” por sí misma, es frecuente que las ayudas se articulen vía rehabilitación, adecuación y accesibilidad (por ejemplo, líneas tipo RENHATA u otras convocatorias autonómicas, cuando estén abiertas).

Además, las personas con discapacidad pueden acogerse a las subvenciones propias del Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 para la rehabilitación de una vivienda si quien reside en ella acredita un grado de minusvalía igual o superior al 33% (en el caso de discapacidad psíquica o intelectual) o del 65% (en el caso de discapacidad física o sensorial).

Las ayudas pueden cubrir hasta el 75% del coste de las reformas, con un límite máximo de 17.000 euros para personas con un alto grado de discapacidad. Para discapacidades del 33%, el límite es de 14.000 euros, mientras que, para mejoras generales de accesibilidad, se pueden obtener hasta 8.000 euros por vivienda. Las intervenciones subvencionables incluyen la instalación de rampas, ascensores, salvaescaleras y la adaptación de baños y cocinas.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.