¿Podemos vender el piso del portero si figura a nombre de la constructora?

En mi comunidad somos seis vecinos. Tenemos alquilado el piso del portero y todos los propietarios pagamos a Hacienda por él, esté o no alquilado. En junta de vecinos decidimos venderlo, pero este piso figura en el catastro a nombre de la constructora que construyó la casa. ¿Podemos venderlo? Necesitamos el dinero para el cambio del ascensor. ¿Qué pasos deberíamos de seguir?

En muchas comunidades de propietarios existen elementos privativos que, aunque en la práctica pertenecen a la comunidad desde hace décadas —como ocurre con la antigua vivienda del portero—, siguen figurando formalmente a nombre de la promotora que construyó el edificio.

Esta discordancia entre la realidad jurídica y la realidad registral es más frecuente de lo que parece, y tiene solución, aunque exige seguir un procedimiento ordenado antes de poder vender.

Desde el punto de vista legal, la comunidad no puede vender un inmueble que no figure a su nombre en el registro de la propiedad, aunque todos los vecinos actúen como propietarios de hecho y lo gestionen como tal. Antes de cualquier transmisión, es imprescindible regularizar la titularidad del piso del portero.

Esto pasa por determinar si la promotora sigue existiendo y, en su caso, obtener la correspondiente escritura de transmisión o, si la promotora ya ha desaparecido, acudir a un procedimiento de expediente de dominio o de reanudación del tracto sucesivo para inscribir el inmueble a nombre de la comunidad. Una vez la titularidad esté correctamente inscrita, la comunidad podrá acordar válidamente la venta.

La decisión debe adoptarse en junta de propietarios por unanimidad, al tratarse de la enajenación de un elemento común de especial relevancia, y deberá constar en acta. Posteriormente, el presidente, en representación de la comunidad, otorgará la escritura pública de compraventa ante notario.

Desde el punto de vista fiscal, cada uno de los seis propietarios tributará en su IRPF por la parte proporcional de la ganancia patrimonial que le corresponda, de acuerdo con su coeficiente de participación. El dinero obtenido podrá destinarse, como está previsto, a sufragar el coste de la renovación del ascensor, sin que ello altere el tratamiento fiscal de la operación.

En definitiva, sí pueden vender el piso, pero no antes de regularizar su situación registral. El camino correcto pasa primero por alinear la realidad jurídica con la realidad registral y, solo después, formalizar el acuerdo de venta y la transmisión. Actuar en ese orden evita bloqueos posteriores y garantiza la plena validez de la operación.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.