¿Puede un local negarse a pagar la derrama de la fachada de su edificio?

La comunidad ha decidido poner en la fachada posterior el SATE con un importe de 20.000 euros por vecino, pero que no va a aumentar la eficiencia energética lo suficiente para tener opción a subvención. Esto es porque ya se puso el mismo sistema en la fachada principal hace más de 5 años, por lo que la mejora se estima en un 15-20%. La pregunta es si el local del bajo puede, de alguna manera negarse a pagar, dado que no va a beneficiarse en absoluto de esa mejora en la fachada.

La instalación de un sistema SATE (aislamiento térmico por el exterior) en la envolvente del edificio es una de las actuaciones más frecuentes en las comunidades de propietarios. Su coste suele ser elevado y, cuando la mejora energética prevista no alcanza los umbrales para acceder a ayudas públicas, aparece una objeción recurrente por parte de los locales que no aprecian beneficio alguno.

La regla general aplicable en cuestiones relativas a propiedad horizontal es que todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales, contribuirán a los gastos generales en función de su cuota, y la no utilización de un servicio o elemento no exime del pago correspondiente.

La envolvente del edificio (fachadas) es un elemento común y su intervención, como regla, se financia como gasto común. En este punto, debe atenderse a si el SATE se integra en obras necesarias de rehabilitación o, simplemente, es una actuación de eficiencia energética.

En el primer supuesto, el local en ningún caso podría oponerse al pago, al encontrarse dentro del deber de conservación. En el segundo caso, dependerá de lo acordado en la junta y en los detalles del informe de instalación del SATE, pues la conclusión variaría entre entenderlo como un gasto común vinculado al interés general del edificio (que obliga al pago correspondiente) o como una simple mejora.

Si el SATE posterior constituye realmente una mejora no necesaria, podríamos encuadrar la situación planteada en lo dispuesto por el artículo 17, apartado 4, de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el cual permite que el propietario disidente no quede obligado al pago cuando la cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin que se le pueda privar de la mejora.

Este supuesto, sin embargo, exige precisión: no basta con que sea caro; es imprescindible que no suponga una obra necesaria y que el propietario haya quedado formalmente en posición de disidente (voto en contra o salvando el voto en la Junta en la que se aprobó la instalación, o discrepancia del ausente en plazo).

En términos prácticos, si el SATE posterior se plantea como “más aislamiento” cuando el edificio ya ejecutó un SATE previo en fachada principal y no hay patología objetiva que obligue a intervenir, podría discutirse si es una innovación o mejora. En ese caso, y solo bajo los requisitos legales, podría prosperar una exoneración del local disidente.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.