¿Puedo aplicar la exención por vivienda si dejé de vivir en ella hace tres años?

Soy mayor de 65 años y he vivido durante más de 10 años en la que ha sido mi vivienda habitual y de mi propiedad. Desde hace 3 años resido en otra ciudad. ¿Si vendo la primera vivienda estaría exento del pago del impuesto sobre la renta? En caso de no ser posible, ¿si traslado mi residencia ahora tendría que esperar 3 años para poder venderla?

Está extendida la creencia sobre que los mayores de 65 años están exentos de pagar impuestos en la venta de una vivienda en cualquiera de sus modalidades. No obstante, aunque si disfrutan de algún beneficio fiscal, no es algo automático ni en todos los casos.

La ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda se calcula restando el precio de compra (ajustado por gastos e impuestos) del precio de venta. Esta ganancia se incluye en la base del ahorro del IRPF y se le aplica el tipo impositivo correspondiente. Sin embargo, si tienes 65 años o más, existen exenciones fiscales que pueden reducir esta carga impositiva.

Los mayores de 65 años disfrutan de una exención en la venta de su vivienda habitual en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida (at 33.4 b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Es decir, no están obligados a pagar impuestos por el incremento en el patrimonio por la venta. Sin embargo, la exención exige que lo transmitido sea la vivienda habitual. Para considerar un inmueble como vivienda habitual, el propietario debe haber residido en la vivienda durante al menos 3 años consecutivos o haber cumplido esta condición en algún momento hasta dos años antes de la transmisión, de lo contrario, puede perder el beneficio fiscal a menos que demuestre causa justificada.

Si usted dejó de residir efectivamente allí hace 3 años, en términos generales queda fuera de esa ventana de 2 años, por lo que la ganancia patrimonial no estaría exenta por este motivo y tributaría como ganancia en el IRPF. Existe una alternativa para reducir o neutralizar la fiscalidad de la venta de la vivienda.

Si el importe total obtenido se destina en 6 meses a constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite máximo de 240.000 euros. En cuanto a la opción de trasladar de nuevo su residencia a la vivienda que quiere transmitir, la norma o criterio fiscal se centra en que, en la fecha de la venta, la vivienda constituya su vivienda habitual (o lo haya sido en los dos años previos).

Usted ya cumplió históricamente el requisito “fuerte” de habitualidad (más de 10 años de residencia), pero tras 3 años fuera, para que vuelva a considerarse habitual “en ese momento” lo decisivo será la residencia efectiva y permanente, no un cambio meramente formal. Por tanto, no hay una regla automática que le obligue a “esperar 3 años” solo por el hecho de volver, pero vender poco después de un retorno meramente instrumental puede ser un foco de discusión con Hacienda sobre si realmente era su vivienda habitual en la fecha de transmisión.

En términos prudenciales: cuanto más sólido sea el retorno (empadronamiento, domicilio fiscal, consumos, médico, vida diaria real), menor litigiosidad. En conclusión, si su objetivo es recuperar la exención por “vivienda habitual”, lo prudente es asumir que, al reocuparla ahora, tendría que consolidar de nuevo la habitualidad (normalmente, tres años de residencia efectiva y permanente) antes de transmitir. Si le encaja, la alternativa fiscal a valorar (sin exigir que sea vivienda habitual) es la renta vitalicia para mayores de 65 con el importe de la venta, dentro de los límites y plazos aplicables.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.