¿Mantiene la exención por vivienda una viuda que va a una residencia de mayores?

Una persona viuda, sin hijos, que acaba de ingresar en una residencia de mayores, ¿qué impuestos tendría que pagar en el caso de la venta de la que ha sido su vivienda habitual hasta el momento del ingreso en la residencia?

En una venta de vivienda (aunque haya sido habitual “hasta ayer mismo”), la factura fiscal relevante para el transmitente suele concentrarse en dos tributos: IRPF (por la eventual ganancia patrimonial) y plusvalía municipal (IIVTNU). La viudedad y la ausencia de hijos, a estos efectos, no alteran el esquema: aquí manda la operación y, sobre todo, la edad/situación de dependencia.

La ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda se calcula restando el precio de compra (ajustado por gastos e impuestos) del precio de venta. Esta ganancia se incluye en la base del ahorro del IRPF y se le aplica el tipo impositivo correspondiente. Sin embargo, si tiene 65 años o más, existen exenciones fiscales que pueden reducir esta carga impositiva.

Los mayores de 65 años disfrutan de una exención en la venta de su vivienda habitual en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida (at 33.4 b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Es decir, no están obligados a pagar impuestos por el incremento en el patrimonio por la venta. Sin embargo, la exención exige que lo transmitido sea la vivienda habitual. Además, a efectos de esta exención, la AEAT considera que se transmite “vivienda habitual” no solo cuando lo es en ese momento, sino también cuando lo hubiera sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta.

Por tanto, si “acaba de ingresar” en una residencia y vende en un plazo razonable, el encaje suele ser favorable. Con independencia del IRPF, puede devengarse el IIVTNU, que grava el incremento de valor del suelo puesto de manifiesto en la transmisión. Tras la reforma estatal del IIVTNU aprobada por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que modificó el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) tras la STC 182/2021, de 26 de octubre, que declaró inconstitucional el sistema de determinación objetiva entonces vigente, existe un supuesto de no sujeción cuando se acredita inexistencia de incremento de valor.

El sistema permite optar por el método que resulte más beneficioso conforme al marco legal (método objetivo frente a estimación directa/real, según proceda). La gestión y reglas concretas dependen del Ayuntamiento donde radique el inmueble (plazos, coeficientes, etc.). Si la persona que ingresa en la residencia tiene al menos 65 años y la vivienda que vende ha sido su habitual hasta el ingreso, lo habitual es que la ganancia en IRPF esté exenta, y quedaría por revisar únicamente si procede y en qué cuantía la plusvalía municipal (incluida la posibilidad de no sujeción si no hay incremento).

En conclusión, debe (i) comprobar primero si concurren los requisitos para aplicar la exención en IRPF por transmisión de vivienda habitual (edad, situación de dependencia y, sobre todo, el factor temporal desde que se dejó la vivienda), y (ii) no dar por cerrada la operación sin revisar la plusvalía municipal, incluida la posibilidad de no sujeción si no existió incremento de valor del suelo.

En la práctica, vender con la documentación y los cálculos bien armados evita el error más caro y frecuente: creer que “si Hacienda me deja en paz, el Ayuntamiento también”, cuando, en realidad, cada uno lleva su propia contabilidad… y ninguno tiene fama de despistado.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.