¿Qué trámites y costes fiscales tiene ceder gratis un piso a una hija?

Mi hermana y yo tenemos un piso y mi hija va a vivir allí. ¿Qué papeleo debemos presentar? De cara a Hacienda, ¿mi hija tendrá que pagar algo por ese disfrute gratuito?

Para abordar esta situación correctamente, debemos distinguir dos planos: el civil (la relación entre propietarias e inquilina) y el fiscal (las consecuencias ante la Agencia Tributaria).

Desde el punto de vista civil, la cesión gratuita de una vivienda se encuadra jurídicamente en la figura del comodato. Según el artículo 1.740 del Código Civil, el comodato ocurre cuando una parte entrega a la otra una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, sin que medie pago alguno.

Aunque en nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de libertad de forma es muy recomendable formalizar un documento privado de cesión de uso gratuito (comodato), firmado por ambas copropietarias y por su hija.

Ese documento debería recoger, como mínimo, que el uso es gratuito, el destino es vivienda, la duración (por ejemplo, por tiempo indefinido con preaviso de X días/meses, o por un plazo concreto), y quién asume los suministros y otros gastos (luz, agua, gas, internet).

Este documento no exige notario ni registro para ser útil: su función es probatoria y preventiva. Además, suele facilitar gestiones cotidianas (empadronamiento, cambios de titularidad de suministros, acreditación de domicilio) si en algún momento se lo solicitan.

Desde el punto de vista de Hacienda, si no hay alquiler, no hay rendimientos del capital inmobiliario por arrendamiento. Pero eso no implica que “no pase nada” en el IRPF de las propietarias: con carácter general, los inmuebles urbanos que no constituyen vivienda habitual del contribuyente y no están arrendados generan la llamada imputación de rentas inmobiliarias, que se declara en la renta aplicando normalmente el 2% del valor catastral (o el 1,1% en los supuestos previstos cuando el valor catastral ha sido revisado), imputándose a cada titular según su porcentaje de propiedad.

Este criterio está explicado por la Agencia Tributaria y se apoya en el art. 85 de la Ley del IRPF. En consecuencia, aunque su hija esté viviendo allí, lo habitual es que usted y su hermana deban declarar esa imputación (cada una por su parte), salvo que concurra alguna excepción específica.

Respecto de su hija, en el escenario más habitual —esto es, una cesión de uso gratuita documentada en privado, sin constituir formalmente un derecho real (usufructo, derecho de uso o de habitación) y sin contraprestación— lo normal es que su hija no tenga que pagar ni declarar nada “por el hecho de vivir gratis” allí: el uso gratuito, por sí solo, no se declara como un ingreso en su IRPF.

En términos prácticos, el foco fiscal suele estar en las propietarias por la imputación de rentas inmobiliarias antes indicada. Ahora bien, conviene evitar convertir una cesión amistosa en un negocio fiscalmente “interpretado”.

Si, en lugar de una simple cesión de hecho o un documento privado de uso, se constituyera formalmente a favor de su hija un derecho real (por ejemplo, usufructo, uso o habitación), podría entrar en juego el impuesto sobre sucesiones y donaciones, porque se trataría de una adquisición lucrativa de un derecho. También conviene cuidar el reparto de gastos: que su hija pague suministros suele encajar con normalidad (son consumos derivados de su propio uso).

En cambio, si su hija asumiera de forma estable gastos estructurales como IBI, comunidad, derramas o seguros “a cambio de vivir”, podría desdibujarse la gratuidad y dar pie a interpretaciones indeseadas sobre la existencia de una contraprestación.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.