Los gastos de eficiencia energética, ¿son deducibles en la venta de una vivienda?

Los gastos de eficiencia energética, así como el informe que hay que realizar por las discrepancias entre Catastro y Registro, ¿son gastos deducibles en la venta del inmueble?

Cuando se transmite un inmueble, la ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, pudiendo añadirse a este último determinados gastos que hayan incrementado el valor del bien o que estén directamente vinculados con su adquisición o mejora.

La cuestión, por tanto, es determinar si los gastos de eficiencia energética o los derivados de la regularización entre Catastro y Registro encajan dentro de esas categorías.

En el caso de las obras de eficiencia energética, su tratamiento dependerá de su naturaleza. Cuando se trata de actuaciones que suponen una mejora real del inmueble —por ejemplo, la sustitución de ventanas por otras más eficientes, la mejora del aislamiento térmico o la instalación de sistemas que incrementan el valor o la funcionalidad de la vivienda—, estos gastos pueden incorporarse al valor de adquisición y, en consecuencia, reducir la ganancia patrimonial en el momento de la venta.

En cambio, si se trata únicamente de la obtención del certificado de eficiencia energética, que es un documento obligatorio para vender, su coste no se considera una mejora del inmueble, sino un gasto asociado a la transmisión.

Por su parte, los gastos derivados de la regularización de discrepancias entre Catastro y Registro de la Propiedad —como informes técnicos, mediciones o trámites necesarios para adecuar la descripción del inmueble a la realidad— pueden tener distinta consideración según su finalidad.

Si estos gastos responden a la necesidad de actualizar o completar la descripción jurídica del inmueble sin alterar su realidad física ni incrementar su valor, no se consideran una mejora deducible como mayor valor de adquisición.

No obstante, cuando resultan imprescindibles para formalizar la venta, pueden ser considerados gastos inherentes a la transmisión, lo que permite computarlos a efectos de reducir la ganancia patrimonial.

En definitiva, las obras que mejoran efectivamente el inmueble pueden incorporarse al valor de adquisición y reducir la tributación en el IRPF, mientras que los gastos documentales o técnicos asociados a certificados o regularizaciones, aunque no incrementen el valor del bien, pueden tener la consideración de gastos vinculados a la transmisión si resultan necesarios para llevarla a cabo.

La clave está en distinguir entre mejoras materiales del inmueble y gastos meramente formales o administrativos, ya que su tratamiento fiscal es distinto.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.