¿Qué plazos tengo para ejercer el derecho de tanteo sobre una vivienda?

Estoy de alquiler desde julio de 2020 en una casa en la Comunidad de Madrid, con mi marido y 2 hijos de 15 años. El propietario me ha llamado informando de que tiene la intención de vender la casa y de que me dará la preferencia de compra. ¿Cuáles son los plazos legales que tengo para contestar desde el día que envíe su propuesta de venta?, ¿cuáles son los plazos que tengo para salir de la casa si no puedo aceptar la propuesta de venta?

En este supuesto resulta de aplicación el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en el cual se reconoce el derecho de adquisición preferente o tanteo del inquilino, es decir, la facultad de éste de adquirir la vivienda con prioridad en caso de que el arrendador decida venderla.

En primer lugar, el citado artículo 25 concede al arrendatario un plazo de 30 días naturales para decidir si ejerce su derecho de tanteo, comenzando a contar desde el día siguiente a la fecha en que el propietario notifique de forma fehaciente su decisión de vender el inmueble, debiendo incluir dicha notificación el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Cabe destacar que, en caso de declinar la oferta de compra, el contrato de alquiler se mantendrá vigente, aunque se proceda a la venta de la vivienda conforme al artículo 9 de la LAU, donde se establece que el contrato goza de una garantía de duración mínima de 5 años (si el arrendador es persona física) o de 7 años (si es persona jurídica), mediante un sistema de prórrogas obligatorias anuales hasta tres años más, sin perjuicio de que se haya pactado en el contrato una duración superior.

Aplicando lo anterior al caso que nos ocupa, dado que el contrato se perfeccionó en el año 2020, este surtiría efectos, independientemente de la venta de la vivienda, hasta julio de 2025 (si el arrendador fuese persona física) o julio de 2027 (si el arrendador fuese persona jurídica).

Asimismo, es importante señalar que, para impedir la renovación anual automática del contrato una vez cumplidos los plazos anteriores (de 5 o 7 años), el arrendador tiene la obligación de comunicar su voluntad de no renovarlo al inquilino con una antelación mínima de 4 meses a la fecha de finalización.

En conclusión, y siguiendo lo estipulado en la ley, el inquilino dispone de 30 días tras la notificación para ejercer su derecho de compra preferente, sin embargo, la venta del inmueble no implica la extinción automática del arrendamiento, el cual deberá respetarse obligatoriamente hasta cumplir su duración mínima legal (5 o 7 años) con sucesivas prórrogas anuales, salvo que el arrendador haya preavisado la terminación de éste al inquilino con una antelación debida de 4 meses antes del vencimiento final.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.