Mi hija va a comprar un piso, ¿es mejor darle dinero o comprar a medias?

Tengo una hija a la que se le va a dar un dinero para la compra de un piso en Madrid siendo ella residente en Alemania. Sus padres viven en Asturias. ¿Cuál sería la mejor opción?, ¿una donación o la compra del piso al 50% con los padres?

La consulta es más frecuente de lo que parece: una hija residente fiscal en Alemania va a adquirir un piso en Madrid y sus padres, residentes en Asturias, quieren ayudarle con dinero.

Sobre la mesa hay dos fórmulas clásicas:

1.- Hacer una donación dineraria para que la hija compre el 100%.

3.- Que los padres compren con ella al 50% (copropiedad) para aportar, de facto, la mitad del precio.

No existe una mejor opción universal, porque aquí rige una combinación del impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), costes y tributos de la propia compra (ITP/AJD) y futuribles consecuencias civiles y fiscales de tener el piso en copropiedad.

Cuando los padres entregan dinero a su hija para que compre el piso, estamos ante una donación inter vivos sujeta a ISD. Cuando el donatario -en este caso, la hija- no tiene su residencia habitual en España pero el bien está ubicado en nuestro país (lo haya estado el mayor número de días en los 5 años anteriores), la autoliquidación del ISD se realiza, en general, ante la AEAT (modelo 651 en donaciones) en los plazos y formas que correspondan.

Ahora bien, tras la evolución normativa y jurisprudencial (incluida la conocida STJUE de 3 de septiembre de 2014, asunto C-127/12, sobre trato discriminatorio), la AEAT recoge un criterio clave: en donaciones con no residentes puede existir opción por normativa autonómica en determinados supuestos y, por tanto acceso a bonificaciones y tarifas.

Con los datos aportados, lo razonable es pensar que el dinero está (o ha estado) “ubicado” en el entorno bancario de los padres, es decir, Asturias. Si esto es así, la donación de dinero tendería a “caer” en la práctica bajo un marco autonómico asturiano. Esta primera opción supone una simplicidad civil, siendo la hija la única propietaria del inmueble y sin quedar sometida a pactos entre comuneros (art 392 y ss del Código Civil) y a una futura extinción de condominio.

La desventaja puede ser de carácter fiscal, puesto que si efectivamente la donación de dinero queda sometida a un régimen autonómico menos favorable, puede suponer un coste relevante en ISD, además de exigir una formalización cuidadosa (muy recomendable en documento público si se pretende acceder a beneficios cuando existan) y su autoliquidación en plazo.

Analizando la segunda opción, la adquisición por los padres del 50% del inmueble ubicado en Madrid. La primera consecuencia es que la compra del inmueble tributará por el impuesto indirecto correspondiente (habitualmente ITP si es segunda transmisión; AJD/IVA si es obra nueva).

Si la finalidad real es que, con el tiempo, la hija termine siendo propietaria del 100%, entonces habrá una segunda transmisión futura del 50% de los padres a la hija (por donación o por herencia).

En ese segundo supuesto de donación, el ISD para un donatario no residente y bien ubicado en España, la AEAT prevé competencia estatal con opción por la normativa autonómica de la comunidad donde radique el inmueble, esto es, Comunidad de Madrid.

Y Madrid, para donaciones entre padres e hijos (Grupos I y II) formalizadas en documento público, reconoce una bonificación del 99% de la cuota del impuesto sobre donaciones.

Con los datos disponibles, la alternativa de comprar al 50% con los padres puede resultar fiscalmente más eficiente si el plan final es que la hija acabe con el 100%, porque la futura donación de la cuota indivisa de un inmueble en Madrid permite optar por la normativa madrileña, que contempla bonificación del 99% entre padres e hija en escritura pública.

Ahora bien, esa ventaja fiscal viene acompañada de una advertencia: la copropiedad no es solo un porcentaje; es una convivencia jurídica. Si se elige esa vía, conviene tratarla como lo que es: una operación con “segunda fase” prevista, y por tanto con documentación, pactos y calendario claros.

*Sonsoles Martínez González , abogada de Lean Abogados.