¿Se puede echar a unos vecinos que usan su piso alquilado como sala de fiestas?

Vivo en un edificio de 4 plantas, un piso por planta. Llevo viviendo allí 19 años y durante casi un año fui la única inquilina en el edificio. Hace 3 años llegaron un chico y una chica y alquilaron el piso debajo del mío. Hacen fiestas todos los días y no puedo dormir, ni casi vivir porque la música empieza tanto a las 7.30 de la mañana de un domingo o un martes a las 16:30. Algunos fines de semana la fiesta comienza el viernes a las 19:00 y termina el domingo a las 23:30. con el continuo entrar y salir de gente bebida y drogada. He hablado con los dueños del piso pero les da miedo rescindirles el contrato. Yo voy a denunciarles, pero necesito saber si se les puede echar de la casa ya que la usan como sala de fiestas.

Si se acredita que los inquilinos en cuestión están utilizando la vivienda para una finalidad distinta a la de domicilio y, fundamentalmente, si se demuestra que realizan de forma continuada las actividades descritas, sería factible lograr su desalojo.

A continuación, le ofrezco un análisis jurídico de la situación y las vías de actuación que puede seguir. De hecho, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla esta situación como una causa legal para que el propietario pueda resolver el contrato de alquiler.

En este sentido, el artículo 27.2.e) de la LAU dispone que el arrendador “podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

La jurisprudencia ha concretado qué se necesita para que una actividad sea considerada causa de resolución del contrato. No basta con una molestia puntual, sino que deben concurrir ciertos requisitos, los cuales parecen cumplirse en este caso:

1.- Habitualidad y permanencia. La actividad debe ser continuada en el tiempo, no un hecho aislado. La Sentencia número 391/2017, de 29 de noviembre, dictada por la Audiencia Provincial de Islas Baleares (Rec. 392/2017) revocó un desahucio al considerar que las molestias, aunque probadas, fueron esporádicas (siete intervenciones policiales en un mes). En este caso, la continuidad es la clave.

2.- Notoriedad e intensidad. Las molestias deben ser evidentes y de una entidad suficiente para perturbar la convivencia normal. La música a las 7:30 horas o las fiestas ininterrumpidas de fin de semana cumplirían, a priori, este requisito.

3.- Incomodidad grave. La actividad debe impedir o dificultar gravemente el uso y disfrute de la vivienda a los demás vecinos, como es su derecho al descanso y a la tranquilidad en su propio hogar.

La Sentencia número 90/2018, de 13 de marzo, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Rec. 504/2018) concluye que, para que prospere este tipo de acción, es necesaria una “prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción”.

Por ello, la estrategia debe centrarse en documentar las molestias de forma fehaciente para forzarles a actuar o, en su defecto, permitir que la comunidad de propietarios (o cualquier vecino) pueda hacerlo, independientemente de que los propietarios del piso alquilado son quienes tienen la acción directa para resolver el contrato.

En primer lugar, podría resultar conveniente remitir a los propietarios del piso “conflictivo” un burofax, en el que se describan detalladamente las molestias constantes ocasionadas (fechas, horario, tipo de molestias), invocando el precitado artículo 27 de la LAU y requiriendo se tomen las medidas oportunas para el cese de los problemas.

Paralelamente, la policía local puede acudir ante quejas de los vecinos cuando los ruidos sean intolerables, levantando el correspondiente atestado, que servirá, también, como prueba a futuro. Ejemplo de ello es la Sentencia número 83/2020, de 17 de febrero, dictada por la Audiencia Provincial de Salamanca (Rec. 752/2020), en un supuesto similar en el que las reiteradas llamadas a la Policía Local fueron una prueba contundente.

Sin perjuicio de lo anterior, si los propietarios se negaran a actuar por los motivos que fueren, cabe la posibilidad de presentar una denuncia ante el ayuntamiento correspondiente, invocando el incumplimiento de las ordenanzas municipales de ruidos.

La administración podría iniciar entonces un expediente sancionador contra los inquilinos, susceptible de sumarse a la documental probatoria. Por último, la comunidad de propietarios está legitimada para interponer una demanda judicial (acción de cesación) que puede terminar con la privación del uso de la vivienda a los inquilinos por un plazo de hasta tres años, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.