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¿Qué impuestos pagaré al vender un piso y donar el dinero tras cancelar la hipoteca?
Mi marido y yo teníamos una segunda vivienda. Con parte de ese dinero nos quitamos la hipoteca que teníamos sobre ese inmueble y el resto se lo donamos a mi hija
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Mi marido y yo teníamos una segunda vivienda, comprada en escritura por 180.000 euros, la vendimos en abril de 2025 por 300.000, con parte de ese dinero quitamos la hipoteca que teníamos sobre ese inmueble y el resto (250.000 euros) se lo donamos, ante notario, a mi hija para que se comprara su vivienda habitual, en Irlanda. Mi marido en octubre de 2025 cumplió 65 años, yo tengo 58 años. En la declaración de hacienda que hagamos en el 2026, que tenemos que tributar, ¿cuánto tendremos que pagar?
En relación con su consulta sobre la tributación en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) del ejercicio 2025, derivada de la venta de su segunda vivienda y la posterior donación a su hija, procedo a exponer el análisis fiscal correspondiente.
La venta de un inmueble, como es bien sabido, genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en el IRPF, tal como establece el artículo 33.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
El importe de esta ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Llegados a este punto, habría que confirmar si la propiedad del inmueble era de ambos cónyuges por mitad, de la sociedad de gananciales o en función de cuotas dispares.
Igualmente, convendría tener en cuenta si la declaración de la renta se lleva a cabo de manera conjunta o individual. El IRPF es un impuesto progresivo, lo que significa que el tipo impositivo aumenta a medida que lo hace la base imponible.
Una ganancia patrimonial elevada puede hacer que la opción de tributación individual sea más ventajosa que la conjunta, o viceversa, dependiendo del resto de rentas que perciban. La elección de una u otra modalidad puede suponer una diferencia significativa en el importe final a pagar.
En cuanto a valorar las exenciones, la realidad es que el inmueble transmitido no tenía el carácter de vivienda habitual y, además, los 65 años de uno de los cónyuges se cumplieron con posterioridad a la operación, por lo que no resultarían de aplicación al presente supuesto.
Aclarado lo anterior, debe matizarse que la donación de 250.000 euros a la hija tiene implicaciones fiscales, pero no en el IRPF de los donantes, sino para la propia hija en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
En resumen, deberán tributar en su declaración de la renta de 2026 por la ganancia patrimonial obtenida en la venta, sin que la donación afecte en tal sentido. Con la información disponible, no es posible concretar una cifra exacta.
*Álvaro Fernández Baert, abogado de LEAN Abogados.
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