¿Qué es más barato para transmitir dos pisos de padres a hijos: donación o herencia?

Mis padres tienen dos viviendas en propiedad además de una cuenta con dinero. Mi hermana y yo nos preguntábamos cuál sería la forma menos costosa para disponer de esos bienes en propiedad. Actualmente tenemos un poder legal que nos habilita a disponer de dichos bienes.

Cuando se trata de planificar la transmisión de bienes entre padres e hijos, es habitual plantearse cuál es la fórmula más eficiente desde el punto de vista fiscal y jurídico.

La existencia de un poder a favor de los hijos permite gestionar el patrimonio en nombre de los padres, pero no altera la titularidad de los bienes ni constituye, por sí misma, un mecanismo válido para transmitirlos en propiedad. La cuestión de fondo pasa por elegir entre las dos vías habituales: la transmisión en vida mediante donación o la adquisición por herencia.

Desde una perspectiva estrictamente fiscal, en la mayoría de los casos resulta más ventajosa la transmisión mortis causa, es decir, la herencia. Ello se debe a que, en el momento del fallecimiento, los bienes se adquieren por su valor actualizado, lo que evita la tributación en el IRPF por las plusvalías generadas durante la vida de los padres.

Además, en muchas comunidades autónomas existen bonificaciones muy elevadas en el impuesto sobre sucesiones, especialmente entre padres e hijos, lo que reduce significativamente el coste fiscal.

Por el contrario, la donación en vida implica una doble carga tributaria. Por un lado, el hijo que recibe los bienes debe tributar por el impuesto sobre sucesiones y donaciones, y por otro, los padres deben declarar en su IRPF la ganancia patrimonial derivada de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de donación de los inmuebles. Esta circunstancia suele hacer que la donación resulte, en términos generales, menos eficiente fiscalmente.

En cuanto al poder que menciona, conviene tener presente que su utilización para transmitir bienes a favor de los propios apoderados está sujeta a importantes limitaciones. Salvo que el poder sea expreso y contenga facultades de autocontratación, no es posible que quien actúa como apoderado se adjudique bienes a sí mismo.

Incluso en esos casos, la operación debe analizarse con cautela para evitar conflictos de intereses o eventuales impugnaciones. No obstante, existen alternativas intermedias que pueden valorarse en función de las circunstancias familiares, como la donación de dinero para facilitar futuras adquisiciones o la planificación sucesoria mediante testamento, incluyendo figuras como el usufructo a favor del cónyuge viudo.

Cada opción tiene implicaciones distintas y conviene estudiarlas de forma personalizada. En definitiva, aunque el poder permite gestionar el patrimonio, no sustituye a los mecanismos legales de transmisión. Con carácter general, la herencia suele ser la vía más eficiente desde el punto de vista fiscal, pero la decisión debe adoptarse tras un análisis detallado de la situación familiar, patrimonial y de la normativa autonómica aplicable, para evitar costes innecesarios y garantizar una correcta planificación.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.