/f.elconfidencial.com%2Fjournalist%2F258%2F13a%2F09e%2F25813a09ef2b607f2c2e7d06169af25f.png)
Tras vender un piso alquilado, ¿puedo deducirme la amortización anual?
He vendido un piso en enero que ha estado alquilado desde 2018 a 2025. En su día, en la declaración de la renta de cada año, ya se incluyó el 3% de amortización
:format(jpg)/f.elconfidencial.com%2Foriginal%2F4cb%2Feaa%2Fd4b%2F4cbeaad4b1e9c84e0a460a9c99c44665.jpg)
He vendido un piso en enero, que ha estado alquilado desde 2018 a 2025. En su día, en la declaración de la renta de cada año, ya se incluyó el 3% de amortización. Al vender el piso ahora, ¿puedo meter ese 3% anual de amortización para minorar el rendimiento de la venta?
Cuando se vende un inmueble que ha estado alquilado durante varios años, es frecuente que surja la duda sobre si las amortizaciones aplicadas en su día pueden volver a utilizarse para reducir la tributación en la venta. La respuesta, aunque pueda resultar poco intuitiva, es negativa.
Durante el periodo en que el inmueble ha estado arrendado, la normativa del IRPF permite deducir cada año un 3% de amortización sobre el valor de la construcción. Esta amortización ya ha tenido un efecto fiscal claro: reducir el rendimiento del alquiler y, con ello, el impuesto a pagar en cada ejercicio.
Precisamente por haber disfrutado ya de ese beneficio fiscal, en el momento de la venta esas amortizaciones no pueden volver a computarse para reducir la ganancia. Al contrario, la ley establece que el valor de adquisición del inmueble debe minorarse en el importe de las amortizaciones practicadas, o incluso en las que hubieran podido aplicarse, aunque no se hayan declarado.
Esto tiene una consecuencia directa: al reducirse el valor de compra a efectos fiscales, la ganancia patrimonial resultante es mayor. Es decir, lo que en su día sirvió para pagar menos impuestos por el alquiler, ahora opera en sentido inverso y aumenta la tributación en la venta.
En términos sencillos, la amortización no desaparece ni se pierde, sino que se “recupera” en el momento de la transmisión. Hacienda evita así que un mismo gasto genere una doble ventaja fiscal: primero reduciendo el rendimiento del alquiler y después disminuyendo la ganancia en la venta.
En definitiva, el 3% de amortización ya cumplió su función durante los años de arrendamiento y no puede volver a utilizarse al vender el inmueble. Por el contrario, debe tenerse en cuenta para ajustar el valor de adquisición, lo que normalmente se traduce en una mayor ganancia sujeta a tributación en el IRPF.
*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.
Asesor sobre Vivienda
El Confidencial pone a su servicio este consultorio jurídico inmobiliario. Un espacio que está destinado a resolver semanalmente las dudas legales de los ciudadanos sobre temas relacionadas con el sector inmobiliario: alquileres, compraventa, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc.
En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?
ENVÍE SU CONSULTA