¿La cancelación de la hipoteca reduce el pago del IRPF tras vender el piso?

Tengo un piso con hipoteca. Lo compré por 180.000 euros y lo voy a vender por 240.000. Me quedan 113.000 euros de hipoteca que quiero cancelar con la venta del mismo, ¿me tocaría pagar IRPF?, ¿puedo deducirme la cancelación de la hipoteca?

La primera idea que conviene aclarar es que vender una vivienda hipotecada no impide, por sí sola, que exista ganancia patrimonial en el IRPF. A efectos fiscales, son planos distintos.

La Ley del IRPF define en su artículo 33 las ganancias y pérdidas patrimoniales como las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición. Y el artículo 34 añade que, en las transmisiones onerosas, la ganancia o pérdida se calcula por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.

Por tanto, que una parte del precio de venta se destine al banco no elimina automáticamente la ganancia: simplemente determina el destino económico del dinero cobrado. Para calcular correctamente esa ganancia hay que acudir al artículo 35 de la Ley del IRPF. El valor de adquisición se compone del precio real de compra, más el coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el comprador, excluidos los intereses.

Además, ese valor debe minorarse por las amortizaciones fiscalmente deducibles cuando proceda, por ejemplo, si la vivienda ha estado arrendada. El valor de transmisión, por su parte, es el importe real por el que se vende, del que pueden deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya satisfecho el transmitente.

Con los datos estrictamente numéricos que aporta y sin introducir todavía otros conceptos acreditables, la ganancia patrimonial bruta sería de 60.000 euros: diferencia entre un valor de transmisión de 240.000 euros y un valor de adquisición de 180.000 euros. Esa ganancia se integra, con carácter general, en la base del ahorro y se somete a la escala legal correspondiente.

El principal pendiente del préstamo hipotecario no reduce, por sí mismo, la ganancia patrimonial en el cálculo ordinario de la venta. La razón es sencilla: el artículo 35 de la Ley del IRPF enumera qué puede deducirse del valor de transmisión, y entre esos conceptos no figura la amortización del capital prestado por el banco. El préstamo es una forma de financiar la compra, no un mayor coste fiscal de adquisición por el mero hecho de que quede deuda pendiente en el momento de vender.

Por eso, en una venta ordinaria no puede descontarse automáticamente del beneficio fiscal el importe que se destina a cancelar el préstamo. Otra cosa distinta es la exención por reinversión en vivienda habitual, regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y desarrollada por el artículo 41 del Reglamento del impuesto. En este ámbito sí aparece una regla específica para los casos de financiación ajena: cuando la vivienda transmitida se adquirió con préstamo y todavía queda principal pendiente de amortizar, el “importe total obtenido” a efectos de reinversión se entiende minorado en ese principal pendiente.

Esta precisión es esencial, porque significa que la deuda hipotecaria no reduce la ganancia patrimonial en sí misma, pero sí reduce el importe que hay que reinvertir para conseguir la exención total. Es una diferencia técnica importante, pues no rebaja la ganancia, pero sí rebaja el umbral de reinversión exigido por la norma.

Aplicado a su ejemplo, si vende por 240.000 euros y del préstamo quedan 113.000 euros de principal, el importe que, a estos solos efectos, se considera obtenido para reinvertir no sería 240.000, sino 127.000 euros. Si reinvirtiera esos 127.000 euros en una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal, podría aspirar a la exención total de la ganancia; si reinvirtiera menos, la exención sería proporcional.

Existe, además, otro supuesto de exención que conviene no perder de vista: el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. En ese caso no hace falta reinvertir; basta con que concurran los requisitos legales sobre la condición de vivienda habitual y la edad o situación personal del transmitente.

En definitiva, la respuesta a su consulta es la siguiente: sí, en principio habrá que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial, salvo que concurra una exención legal —singularmente, reinversión en nueva vivienda habitual o transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años—. Y no, los 113.000 euros pendientes de hipoteca no pueden deducirse sin más del cálculo de la ganancia patrimonial ordinaria; solo despliegan un efecto específico cuando se analiza la exención por reinversión.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.