¿Puedo comprar una VPO si he sido propietario de una vivienda libre?

Me gustaría saber si es posible adquirir una vivienda de protección si alguna vez he sido propietario de una vivienda libre. Actualmente soy propietaria de una muy pequeña y me gustaría comprar una más grande de protección. La idea que tengo es vender el piso que tengo ahora y comprar el piso de protección.

Con carácter general, no podrá acceder a una vivienda protegida mientras siga siendo propietario de una vivienda libre si el régimen aplicable exige carecer de otra vivienda en propiedad en el momento relevante de la adjudicación o de la firma del contrato. Y aquí está precisamente la clave, no importa tanto que usted haya sido propietaria alguna vez, sino si lo es todavía cuando se verifica el cumplimiento de los requisitos de acceso a la vivienda protegida.

Debe tenerse en cuenta, además, que en España no existe un único régimen uniforme de vivienda protegida. La normativa básica estatal permite que los requisitos de acceso se desarrollen reglamentariamente y que se relacionen, entre otras cuestiones, con la capacidad adquisitiva del solicitante y con la propiedad o copropiedad de otra vivienda, dejando margen a la regulación autonómica.

Por eso, la respuesta definitiva siempre depende de la comunidad autónoma, del tipo concreto de vivienda protegida y, en ocasiones, incluso de la fecha de calificación de la promoción. Si tomamos como referencia la Comunidad de Madrid, la regulación vigente para viviendas calificadas al amparo del Decreto 74/2009, de 30 de julio, es bastante clara. El artículo 3.3 exige, para el acceso en primera transmisión a viviendas con protección pública para venta o uso propio, que ni el adquirente ni ningún miembro de su unidad familiar sea titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional.

Las únicas excepciones que el propio precepto contempla expresamente son dos: que la titularidad recaiga solo sobre una cuota no superior al 50% adquirida por herencia, o que exista una sentencia de separación o divorcio y no se haya adjudicado al interesado el uso de la vivienda familiar. La propia Comunidad de Madrid resume hoy ese mismo criterio en su información oficial sobre vivienda protegida de nueva construcción.

Esto significa que, si la vivienda protegida que usted quiere comprar en Madrid está sujeta al régimen del Decreto 74/2009, el mero hecho de que su vivienda libre actual sea pequeña no basta por sí solo para exceptuar el requisito. Jurídicamente, una vivienda pequeña puede resultar muy incómoda, pero no por ello deja de computar como otra vivienda a efectos del requisito de acceso, salvo que concurra alguna de las excepciones tasadas por la norma.

Ahora bien, la cuestión cambia si usted vende antes la vivienda libre que tiene actualmente. El mismo artículo 3 del Reglamento madrileño precisa que los requisitos de acceso deben cumplirse a la fecha de suscripción del contrato privado de compraventa o del título de adjudicación, cuando se trate de primera transmisión para venta o uso propio.

En consecuencia, si en ese momento usted ya no figura como propietaria de otra vivienda, podría cumplir este requisito, siempre naturalmente que reúna también los demás exigidos: ingresos máximos, mayoría de edad o emancipación, residencia legal en España y, en su caso, las condiciones adicionales de la promoción concreta.

También conviene advertir que no todas las promociones protegidas responden al mismo esquema. La propia Comunidad de Madrid distingue entre viviendas calificadas al amparo del Decreto 74/2009 y otras promociones anteriores, como las calificadas bajo el Decreto 11/2005, para las que el régimen de acceso era diferente y admitía ciertos matices respecto de la titularidad de una vivienda libre en función de su valor.

Además, en el plano estatal, el antiguo Real Decreto 2066/2008, regulador del Plan Estatal de Vivienda 2009-2012, contemplaba como regla general que no pudieran ser titulares de otra vivienda protegida, pero admitía excepciones cuando la vivienda protegida previa resultara sobrevenidamente inadecuada para las circunstancias personales o familiares, y también preveía determinados supuestos relativos a la vivienda libre según su valor respecto del precio de la vivienda protegida que se pretendía adquirir.

Todo ello confirma una idea esencial: no basta con saber que una vivienda es de protección; hay que identificar exactamente qué régimen jurídico la gobierna. A ello se suma una segunda exigencia que nunca debe perderse de vista: la vivienda protegida debe destinarse a residencia habitual y permanente.

La Comunidad de Madrid lo recuerda expresamente en su guía oficial, y esa obligación forma parte del núcleo funcional de la vivienda protegida: no está pensada para inversión, segunda residencia o simple mejora patrimonial, sino para atender una necesidad real de vivienda dentro de los límites de ingresos y demás requisitos legales.

Por tanto, si su intención es vender su vivienda pequeña para comprar otra protegida en la que fijar efectivamente su residencia habitual, su planteamiento encaja mucho mejor con la finalidad legal del sistema que si pretendiera mantener ambas de manera simultánea.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.