Metrovacesa y los hermanos Macana

¿En qué rango de rentabilidad debe estudiarse actualmente una operación de inversión en centros comerciales en España? Desde luego por encima del 7%, a pesar de que, aplicando esta tasa de capitalización de rentas, el balance de más de una empresa tirite al recalcular la valoración de muchos de sus activos patrimoniales de retail. La semana pasada se celebró el Congreso Anual de la Asociación Española de Centros Comerciales y, si algo quedó claro, es que a pesar de que hay quien sigue insistiendo en que la crisis inmobiliaria es sólo residencial, el cataclismo (como venimos defendiendo en el Ojo Clínico desde su inicio) alcanza ya todos los subsectores. Por cierto, la propia Asociación también atraviesa un momento complicado con una presidencia más centrada en sacar adelante sus propios asuntos, que en responsabilizar y liderar de forma estratégica y ordenada los intereses de promotores, inversores y cadenas comerciales a los que representa. 

 

Volvamos a la pregunta inicial y analicemos el contexto en que la formulamos: centros inaugurados sin alquilar del todo, morosidad en aumento (como recordó hace un par de semanas S. McCoy) y rentas variables en espantada. A eso hay que añadirle la sensación generalizada, por parte de fondos y bancos extranjeros, de que el mercado español ha entrado en barrena y que, de momento, es mejor observar y esperar. Y, por último, la ausencia de comparables de referencia, convierte el ejercicio de estimación del rendimiento adecuado en un acto de nigromancia. Sí que parece claro que el entorno no va en favor del precio sino más bien al contrario.

Especialmente las grandes inmobiliarias cotizadas deberían asumir esa falta de competitividad del producto inmobiliario español cuando luchan directamente, como mercado distressed que persigue atraer private equity, con Inglaterra y Francia.  Paradigmático es el caso de Metrovacesa, donde su aireado Plan Fénix desembocó inicialmente en algo muy parecido a la carrera de los Autos Locos en su primera línea de directivos (Pierre Nodoyuna, Risitas, la bella Penélope Glamour, los Hermanos Macana, o Lucas y su Alambique Veloz, entre otros ¿se acuerdan?), que pugnaban entre sí, de forma paralela pero incomunicada, por conseguir el cierre de operaciones en condiciones descabelladas para la situación actual del mercado. La conocida perseverancia indiscriminada de estos ejecutivos ha conseguido, finalmente, lo contrario de lo que perseguía: devaluar la calidad de sus activos, algunos de los son cuales realmente buenos. Inaudito. Esperemos que al menos Goldman Sachs sea capaz de ayudarles a encontrar salida al atolladero en que se encuentran con su emblemática inversión en la torre de HSBC de Londres.

Y el tiempo sigue corriendo. También para Riofisa. ¿Cuánto vale? Es complicado saberlo pero parece que menos cada día que pasa. Se han caido tres de sus proyectos bandera por desarrollar (el mediático de Valdebebas y dos más) y hacen falta muchos millones de euros para cumplir con sus compromisos adquiridos, especialmente con Renfe. Quizá los detalles definitivos de esta operación (cuando se produzca) sirvan para reflexionar seriamente sobre la aludida pérdida de competitividad del producto inmobiliario español en el contexto internacional. Eurohypo (uno de los bancos acreedores junto con Calyon, RBS y Goldman Sachs) lidera la búsqueda de ese comprador.

El G14 (autodenominado lobby de promotores, escindido de Asprima) sigue manteniendo sus reuniones con una diferencia: al empezar se hace recuento para saber cuántos siguen quedando. Y con una certeza: las medidas políticas para digerir el stock de viviendas en España van a servir de muy poco (aunque se trate básicamente de  vivienda protegida). Los inmobiliarios estábamos tan cerca del cielo que nos habíamos olvidado de la subordinación tan absoluta que técnicamente tiene este mercado al financiero. Y día tras día, es al cielo del sistema financiero al que se asoman constructores, promoteres e industria auxiliar para ver si escampa. En tanto éste permanezca encapotado, será difícil que el mercado de capitales inmobiliarios se reactive tanto a nivel de operaciones, como de movimientos corporativos.