Hemos venido a concursar o una amenaza para el 80% de las promotoras

Aunque suene a sensacionalismo barato, que nadie se lleve las manos a la cabeza si, a lo largo de este feo, feísimo año 2009, hasta el 80% de las empresas cuya actividad principal sea la promoción inmobiliaria o la construcción terminan, antes o después, visitando un Juzgado de lo Mercantil para presentar Concurso de Acreedores.

 

Es éste un tema con el que, cada vez más, se van familiarizando todos los miembros del sector. Lo que hace dos años era ignorancia absoluta al respecto (bendita ignorancia), se ha tornado en necesario y doloroso aprendizaje. Las anteriores crisis inmobiliarias quedan muy lejos en la mente de quienes las sufrieron. Aquellos bichos poco se parecían al monstruo que toca combatir en esta ocasión.

Ha sido curioso comprobar cómo todas las empresas especializadas en impartir Cursos y Seminarios para profesionales del sector, cambiaron rápidamente el temario de sus ponencias. De los ya repetitivos cursos sobre “Adaptación contable a las NIC” o similares, se pasó a un tema único: “Cómo afrontar un Concurso de Acreedores”.

Esta Ley Concursal (Ley 22/2003, de 9 de julio), a mi modo de ver, es una Ley pensada y parida para poder ser efectiva en tiempos distintos a los actuales, no precisamente en medio de una crisis mundial de liquidez. Si el fin primordial de esta Ley es el salvaguardar los intereses de los acreedores de las empresas que se encuentren en situación de insolvencia, dudo de la efectividad de la misma por distintas razones:

1. Las empresas llegan tambaleándose a este proceso. Por lo general, sólo se está tomando esta decisión empresarial cuando no hay alternativa posible. Y esto, en buena medida, se debe a la posibilidad, que contempla la Ley, de condenar a los administradores de la sociedad a pagar las deudas de ésta por la parte no cubierta con los activos de la misma, por no hablar de posibles inhabilitaciones o condenas de prisión. Si los administradores no tuvieran esta espada de Damocles sobre sus cabezas, seguro que veríamos menos procesos concursales. En este aspecto creo que sí se ha conseguido velar, en mayor medida, por los intereses de la masa acreedora.  
2. Es difícil asumir el cambio conceptual que supone la nueva Ley respecto la anterior. En España seguimos pensando que, a quien incurra en Concurso de Acreedores, le dan una sábana y una campanilla para deambular en su futuro empresarial como hacían los leprosos de antaño. Si bien no hay motivos objetivos para sentirse de esta manera, sí es verdad que el entorno económico y social se encargará de que uno se sienta así. 
3. Esta Ley, lo último que busca es un final trágico, ni para la empresa ni para los acreedores de ésta, que son a quienes trata de proteger. La solución esperada es que se pueda llegar a Convenio entre la sociedad y los acreedores. Ahora bien, muchas veces es casi imposible que coincida la voluntad del Concursado con la de sus acreedores por lo que, en los procesos concursales de sociedades de un cierto tamaño y volumen de operaciones, se suelen completar todos los estadios del proceso concursal. 
4. A la situación de inanición en que llegan las empresas, hay que añadir la falta de referencias claras a la hora de valorar los activos de las sociedades promotoras. De semana en semana varían ostensiblemente las valoraciones efectuadas, por tasadores profesionales, de cualquier activo inmobiliario. De esta manera, cualquier posible Convenio referenciado al valor de los activos a desarrollar por la empresa nacerá con la duda de si será viable o no. Es muy posible que haya sorpresas negativas a lo largo del proceso cuando surjan diferencias entre los valores de liquidación otorgados a los activos inmobiliarios por los tasadores y los que le gustarían al Concursado.  
5. Desde el punto de vista del plazo de desarrollo, 3 años es el plazo óptimo que se trata de otorgar para desarrollar el Convenio, si bien puede ser de hasta 5 años. En el caso de los 3 años, a las empresas promotoras incursas en dicho proceso apenas les daría tiempo para desarrollar nuevos proyectos sobre los suelos recién ordenados urbanísticamente. Por supuesto olvidarse de los proyectos sobre suelos cuya ordenación urbanística no esté concluida a la fecha. Todos sabemos que 3 años es un periodo de tiempo muy ajustado para desarrollar un proyecto inmobiliario. Con esto, el margen de actuación que le quedaría a la empresa para generar liquidez adicional, en la fase de desarrollo del Convenio, se limitaría a terminar promociones en curso y a tratar de vender stock de producto terminado. 
6. En cuanto al desarrollo del proceso, ya puede rezar el Concursado (si acaso es de esos insensatos que no disfrutan de la vida y cree en Dios) en caer en manos de unos administradores Concursales que sepan lo que se traen entre manos. Hay mucho profano jugando a ser Administrador Concursal sin tener ni los conocimientos ni la experiencia necesaria para poder desempeñar ese trabajo. 
7. Desde el punto de vista de los costes. El coste económico de un proceso concursal también hay que tenerlo en cuenta. Hay tablas de baremación de los honorarios de los profesionales que desempeñen la función de Administradores Concursales y, dependiendo del volumen de la empresa concursada, puede convertirse en una factura de importe relevante. El coste social, o de imagen empresarial, ya lo hemos apuntado anteriormente. Una vez que te ponen la cruz en la espalda, será complicado que el mercado pueda volver a confiar en ti de la misma manera que lo hacía con anterioridad al Concurso. Por supuesto, queda el peor de todos los costes: el coste humano derivado de no poder concluir un proyecto empresarial en el que se pusieron tantas ilusiones esfuerzo y dinero; o derivado de la pérdida del puesto de trabajo de tantas y tantas personas que vivían de esa empresa (aquí el problema se agrava cuando se encuentran con indemnizaciones de 20-30 días por año trabajado, en virtud del Convenio acordado, y no los 45 días por año trabajado que tanta gente utiliza para calcular la indemnización por despido laboral).

En fin, luces y sombras de una Ley pensada para algo (supervivencia de la empresa tras cumplir con acreedores en un proceso judicial) que, en los momentos actuales, se me antoja de difícil cumplimiento y que derivará, en la mayoría de los casos, en una Liquidación de la sociedad concursada, tal y como ocurría antaño, cuando no existía esta Ley. Lo dicho: se trata de una herramienta para otras épocas, poco efectiva actualmente.