La gran paradoja inmobiliaria: técnicamente correcto pero colapsado

Tras unas semanas de involuntaria actividad no clínica, vuelvo a la carga pidiendo perdón por haber incumplido el sagrado compromiso periodístico de la puntualidad y la periodicidad. Presentadas las disculpas, vamos al grano.

 

Siguen siendo semanas donde se contrapone la sensación de lentitud en los acontecimientos generales, en general de carácter permanentemente depresivo, con unos veloces movimientos tácticos de algunos de los principales actores del inmobiliario español e internacional. Han existido dos operaciones de inversión que conviene analizar. Ya aludimos aquí, en enero, a la venta y lease back del Edificio Pórtico (sede de viajes Marsans) al fondo alemán Union Investment; y la semana pasada, a la venta por parte de Colonial de Castellana 108 al Consorcio de Compensación de Seguros. Ambas operaciones deben ser interpretadas descubriendo elementos comunes que coinciden, más allá de la intervención exitosa, como se ha comentado en otros medios y círculos de Knight Frank como asesor de las propiedades.

Apliquemos el método científico (no puedo evitar hacerlo después de pasar ayer 12 horas en un Land Rover con un geólogo ilustre y un buzo arqueólogo). Los vendedores en ambos casos son empresas necesitadas de liquidez por la evolución de sus propios negocios. En el caso de Colonial, al no dar resultado la estrategia de venta de Riofisa ni los mandatos de activos espectaculares como Príncipe Pío. En el caso de Marsans, por el devenir desafortnado de su negocio en Argentina. En definitiva, ambas empresas han llegado a la misma conclusión: el mercado puede empeorar, y mejor vender ahora al haber conseguido encontrar el comprador adecuado. Creo que las dos son operaciones en las que debía existir la presión justa de compra y de venta como para que todos hayan hecho un buen negocio.

Pero no acaban aquí las similitudes. En ambos casos, el componenetne usuario aparece, ya que el usuario del edificio (me imagino que con las garantías correspondientes) es el arrendatario, y por lo tanto se han tenido en cuenta parámetros no estrictamente de mercado sino del inmueble en sí (como cuando alguien se encapricha de una casa y puede llegar a pagar más de lo que en términos de mercado vale, por cuestiones subjetivas que sólo tiene en cuenta el futuro usuario del inmueble).

Desconozco los parámetros exactos de rentabilidad definitivos de ambas operaciones, pero insisto en que, aplicando el método científico, por los sesgos que he descrito, no sirven de referencia real y explícita. Pero debemos quedarnos con la copla. Puede haber operaciones. Pero los propietarios de inmuebles de oficinas deben tener claro que el empeoramiento constante del flujo mundial de capitales hace inviables o complícadisimos los negocios. Mejor intentar vender ahora lo bueno que más adelante. No al revés.

Dicen los mentideros que el Sabadell está a punto de cerrar la venta de su edificio de Serrano en Madrid y se queda de inquilino. Un buen edificio, un buen inquilino. Cumplimiento riguroso de mi teorema.

La severa corrección del mercado inmobiliario se está produciendo por días. Las rentabilidades en edificios prime de oficinas pueden estar, por ejemplo, en Londres, cerca del 6,8%. Los precios de la vivienda ya están por los suelos (en términos generales no creo que bajen más porque ni los bancos ni los pocos promotores activos pueden bajar mucho más allá de entre un 5 y 10% sobre los valores financiados hace dos años). En definitiva, desde un punto de vista técnico, es un gran momento para invertir en inmobiliario (inversión particular e institucional) y desde esta óptica debe comprenderse el bloqueo del fondo del Santander. Mejor aguantar y no darle una potente pérdida a sus partícipes que malvender activos, a pesar del poderoso impacto reputacional que le ha supuesto. Realmente sería el momento perfecto para acometer inversiones nuevas, ya que la presión la tienen los vendedores (como el propio fondo) por factores no inmobiliarios. Quizá su estrategia de compras haya sido agresiva en los últimos dos años por soportar presión de compras, pero lo cierto es que tienen un patrimonio espectacular.

Es una paradoja complicadísima. Y como toda paradoja, habrá que buscar una solución desde otras ópticas. ¿Cómo está el vaso, medio lleno o medio vacío? Está por la mitad.