Cómo evitar una nueva burbuja de la vivienda

Me he posicionado claramente en la opinión de que, a fecha de hoy, y a nivel nacional, no existe una burbuja en la vivienda española. Los motivos por los que opino esto son los siguientes:

Primero: de media, las casas en España han costado el equivalente a 7,3 años de la renta de una familia. Actualmente nos encontramos en 7 veces, por lo tanto por debajo de la media (antes de la crisis las casas llegaron a 9 años), algo destacable si tenemos en cuenta que la práctica totalidad de los activos mundiales cotizan a múltiplos superiores a las medias históricas, cortesía del dinero barato. También es destacable si consideramos que casi un 15% de las casas españolas son adquiridas por extranjeros, europeos en su mayor parte, con ingresos aproximadamente un tercio superiores a los nuestros, lo que quiere decir que para ellos una casa española vale unos 5 años de sus ingresos, de ahí que sigan incrementando su interés por comprar casas en España.

Segundo, el ratio de esfuerzo para adquirir una vivienda se basa en el porcentaje de nuestra renta que dedicamos a pagar una casa. Aproximadamente una media histórica se situaría en un 35%. Cuando dedicamos porcentajes superiores, como en los años 2006-2007, años en los que los esfuerzos superaron ampliamente el 40%, se puede afirmar que nos encontramos en un territorio claramente de burbuja. Hoy en día los ratios de esfuerzo se sitúan entre el 28% y el 34% en función de si se cogen medias o medianas. Por lo tanto no hay burbuja de momento.

Tercero, aunque disfrutamos de financiación hipotecaria abundante y barata, la realidad es que por cada cinco euros que se concedían en nuevas hipotecas antes de la crisis hoy en día tan sólo se concede uno. La consecuencia es que el saldo vivo de hipotecas sigue cayendo, ya que repagamos hipotecas a un ritmo mayor al que se conceden nuevas hipotecas (lo contrario de lo que ocurría antes de la crisis), lo que hace sostenible la financiación hipotecaria.

Cuarto, si iniciábamos casi 900.000 viviendas antes de la crisis, hoy en día iniciamos menos de una décima parte (unas 85.000). La gran diferencia estriba en que si antes España tenía que endeudarse en unos 100.000 millones de euros al año para financiar estas “inversiones” hoy en día España ahorra unos 21.000 millones al año, es decir, no dependemos de financiación exterior.

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Agencias

No obstante, el que afirme que a fecha de hoy en mi opinión no se dan las condiciones para defender que exista una burbuja no quiere decir que opine que ésta no se vaya a generar. Veo algún riesgo al efecto: así, si los precios de las casas siguen subiendo a nivel nacional al 7%, y la renta disponible sigue creciendo al 3%, necesariamente aumentará el ratio de esfuerzo, así como el múltiplo de precios sobre ingresos, situación que de prolongarse en el tiempo podría generar una burbuja, agravándose los ratios si además convivimos con un periodo alcista en tipos de interés.

Creo que el pasado nos da lecciones muy valiosas para evitar la formación de una burbuja sobre la vivienda.

Primero, la escasez de suelo finalista provoca su carestía, carestía que se traslada al precio de la vivienda. La mejor receta para combatir esta espiral generada por mayor demanda es responder con mayor oferta: tramitar más suelo urbanizable para convertirlo en finalista, de forma que se evite una burbuja en la materia prima básica de un bien básico.

Segundo, la lentitud en trámites administrativos para poder comprar y edificar nos lleva a que de media en España se tarde un año más que en otro país occidental en poder construir una casa. Como los promotores tienen altos costes de capital, un año más de permisos implica más coste financiero, lo que se traslada en un mayor precio de la vivienda. Si somos capaces de trabajar diligentemente y ágilmente, como en otros países, conseguiremos reducir el coste financiero asociado a construir una casa.

Tercero, la promoción del tipo de interés fijo es relevante en un contexto en que comienzan a subir los tipos de interés de corto plazo. ¿Es razonable vivir sin un seguro de vida? En mi opinión hipotecarse a veinte años a variable es como vivir sin seguro. Si los tipos suben en cierta medida puede llegar un momento en que se vuelva imposible pagar la hipoteca.

La vivienda es un bien básico. El acceso a la vivienda permite construir proyectos familiares, de lo que depende la natalidad, y de la natalidad dependen las pensiones, como bien sabemos. Tenemos herramientas disponibles para que el bienvenido resurgir de la vivienda sea sostenible y en beneficio de todos.

Aprovechémoslas.