Avalar hipotecas para encarecer la vivienda

Estamos en (pre)campaña electoral y los políticos han de prometer “cosas” para mantenerse o acceder al poder. Y del mismo modo que el Ministerio de Igualdad sufría, según la feliz expresión de Ángela Rodríguez Pam, una “diarrea legislativa”, nuestros gobernantes sufren, en plena campaña, de una “diarrea electoralista”. Uno de los últimos ejemplos de esta diarrea electoralista ha sido la ocurrencia de Pedro Sánchez de avalar, a través del ICO, el 20% de las hipotecas de familias jóvenes y vulnerables con el objetivo de que los bancos puedan otorgarles financiación por el 100% del valor del inmueble. La propuesta es problemática por dos razones.

Por un lado, porque incrementa el riesgo moral de los hipotecados: en la medida en que estos ya no deban aportar ningún tipo de entrada a la hora de solicitar financiación hipotecaria, este aval puede inducirles a endeudarse por importes superiores a los que la prudencia y la capacidad económica aconsejarían. La exigencia de una entrada extraída del ahorro propio minimiza esa imprudencia financiera, dado que el hipotecado que deja de pagar sus pasivos se enfrenta a una pérdida potencial igual al 20% del valor del inmueble (si el inmueble tiene un valor de mercado de 100 y se compra con 80 de hipoteca y 20 de ahorro propio, la ejecución hipotecaria puede llevar a vender la vivienda por 70, en cuyo caso el banco perdería 10 y el hipotecado los 20 que ha aportado); si la pérdida potencial es nula, el incentivo será a maximizar la asunción de riesgos (por ejemplo, hipotecarse confiando en revalorizaciones de la vivienda para liquidar con ganancias la hipoteca).

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Por otro, porque intenta contrarrestar una causa de inaccesibilidad de la vivienda —la restricción crediticia— exacerbando otra de las causas de inaccesibilidad de la vivienda —sus altos precios—. Me explico. Por un lado, hay personas que no pueden comprar un inmueble por carecer de ahorros propios para sufragar la entrada, esto es, porque no logran la financiación que necesitan; pero, si lograran esa financiación, podrían atender mensualmente el pago de la cuota hipotecaria (restricción crediticia). Por otro, hay personas que no pueden comprar un inmueble porque, aun cuando posean de ahorros suficientes como para sufragar la entrada, serían incapaces de atender mensualmente la cuota de la hipoteca, dado que el precio del inmueble es demasiado elevado (y, por supuesto, hay personas que se hallan en ambos grupos). Pues bien, resolver (parcialmente) el problema de la restricción crediticia de muchas familias en un mercado en el que la oferta de vivienda es, en parte por razones estrictamente políticas, muy inelástica, solo contribuirá a encarecer las viviendas todavía más y, por tanto, a aumentar la inaccesibilidad de la vivienda debida a sus altos precios.

No en vano, un programa similar al propuesto por Sánchez, pero aplicado en Reino Unido desde 2013, llevó a una aceleración de los precios de los inmuebles y, por tanto, a que muchas de las mismas familias que se vieron agraciadas con el aval estatal sobre parte de sus hipotecas fueran igualmente expulsadas del mercado inmobiliario en aquellas localizaciones donde habrían deseado adquirir las viviendas. Los únicos realmente beneficiados con esta política pública, según este mismo estudio, fueron los promotores inmobiliarios (y los terratenientes) cuyos precios de venta se incrementaron, y, por consiguiente, también lo hicieron sus ganancias.

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En definitiva, el mercado inmobiliario de las llamadas “zonas tensionadas” requiere esencialmente de un incremento de la oferta de vivienda para moderar los precios e incrementar la accesibilidad. Toda fórmula dirigida a cebar la demanda (ya sea controlando precios o subsidiando el acceso al crédito) en un contexto de restricción (política) de la oferta solo llevará a una menor accesibilidad. Al menos, cuando Sánchez propuso aumentar la oferta de vivienda (pública) iba en la buena dirección por mucho que, en el fondo, no fuera más que un timo electoralista.