Iglesias desconoce las socimis

Esta semana leía con sorpresa la noticia: el actual Gobierno de España se plantea modificar el régimen fiscal de las jóvenes socimis, sociedades cuya actividad principal es la inversión en activos inmobiliarios urbanos para su alquiler.

Esta propuesta se basa en la idea de que estas entidades son uno de los elementos clave para resolver el problema de los alquileres en España. En este sentido, Pablo Iglesias propuso hace unos días, ante el Congreso de los Diputados, tres medidas para solucionar el problema de la burbuja del alquiler. Y uno de ellos consiste en modificar la tributación actual de estas sociedades, que ha abanderado con el titular: “Acabar con los privilegios de las socimis”.

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Es una realidad que los precios de la vivienda en alquiler han sufrido un crecimiento exponencial en los últimos años, que se hace más evidente en ciudades de gran densidad poblacional. Pero hacer responsables a estas sociedades de los problemas que tiene el actual mercado del alquiler de vivienda en España me parece trasnochado y carente de todo fundamento económico. Veamos las razones.

Los privilegios fiscales de las socimis

La fiscalidad de estas sociedades es efectivamente el gran atractivo que las acompaña desde su origen. Actualmente, el tipo impositivo es del 0%. Sin embargo, estas entidades están obligadas a repartir un alto porcentaje de sus beneficios anuales (80%) vía dividendos, tributando los mismos en sede del accionista. Si se trata de persona jurídica, lo hará al 25%, y si es persona física, tributará como rentas del capital mobiliario al 19-23%.

Los que han seguido la evolución de las socimis recordarán que la normativa de origen de finales del año 2009 establecía una tributación diferente

Esta imposición fiscal podrá gustar más o menos, pero con independencia de ello, la propuesta de incrementar la tributación de las socimis tendría probablemente un efecto inverso al deseado. Estas entidades se han comprometido a tener unas rentabilidades anuales con sus accionistas, así que un mayor coste impositivo se trasladaría previsiblemente sobre las rentas de los inmuebles que tienen, generando finalmente una subida en los precios del alquiler de esas viviendas, que sería repercutida y absorbida por el consumidor final.

Los que han seguido la evolución de las socimis recordarán que la normativa de origen de finales del año 2009 establecía una tributación diferente. El tipo impositivo de la sociedad era del 18% y los dividendos percibidos por el accionista quedaban exentos. A mí personalmente me gustaba más esta primera fórmula, y probablemente habríamos evitado escuchar la propuesta de esta semana.

La oferta y demanda de viviendas en alquiler

Las tensiones en los precios de cualquier mercado se producen cuando la demanda de un bien es superior a la oferta del mismo. La oferta está lógicamente basada en el número de unidades existentes de vivienda en alquiler, y en la capacidad de producción que tiene una zona en el corto o medio plazo para satisfacer esa demanda potencial.

Opinión

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Las socimis tienen viviendas en alquiler, pero su número es muy residual en el conjunto total. El estudio realizado por la consultora CBRE indica que el porcentaje de viviendas en el activo de estas entidades solo representa entre el 2-4% del total de vivienda en alquiler en España. La realidad es que la mayoría de las socimis concentra sus inmuebles en el sector terciario (oficinas, centros comerciales y naves industriales) y no en el residencial.

Por otro lado, la capacidad de producir más unidades de vivienda, tanto en compra como en alquiler, está fuertemente vinculada a la creación de la materia prima básica, el suelo, y de forma más residual en la rehabilitación de inmuebles destinados a ese uso.

Las socimis tienen viviendas en alquiler, pero su número es muy residual en el conjunto total

En este sentido, las socimis no producen suelo, y tampoco intervienen apenas en la generación de más oferta de vivienda, ya que solo alguna de ellas está desarrollando proyectos de “producción de nuevas unidades”, esto es, “promoción o rehabilitación de viviendas”. Por tanto su capacidad de intervenir en la oferta de producto es muy marginal.

En cuanto al aumento sostenido de la demanda de vivienda en alquiler durante los últimos años, son muchos los aspectos que inciden en esta nueva realidad, pero ninguno de ellos guarda relación con la existencia de las socimis. Algunos son puramente económicos, como el difícil acceso a la financiación para la compra de vivienda, que deriva en que una gran parte de la población opte por el alquiler. Y otros sociodemográficos, vinculados al estilo de vida y preferencias de las nuevas generaciones, que optan por la modalidad de alquiler para disponer de mayor movilidad laboral y libertad.

En resumen, si incrementar la imposición fiscal de las socimis no va a tener un efecto positivo sobre los precios de la vivienda en alquiler, y la actividad de estas sociedades no afecta a la oferta, ¿por que el Sr. Iglesias cree que subiendo su tributación se arreglará el grave problema del mercado del alquiler en España?

He sido muy crítica con algunos aspectos de la actual Ley de las Socimis, porque creo que algunas cosas se deberían mejorar en la actual normativa

Esta relación directa que se establece entre la burbuja del alquiler y la atractiva fiscalidad de estas sociedades dedicadas al arrendamiento no tiene encaje alguno. El desconocimiento del funcionamiento de este sector y de la economía en general queda muy patente con este tipo de argumentos.

He sido muy crítica con algunos aspectos de la actual Ley de las Socimis, porque creo que algunas cosas se deberían mejorar en la actual normativa, pero también reconozco que la llegada de estas sociedades ha potenciado aspectos muy importantes para el sector inmobiliario del arrendamiento en España: transparencia, profesionalización en la gestión y liquidez para aquellas que cotizan en el mercado primario.

En esta fase del camino, percibo con tristeza que algunas propuestas no responden a reflexiones basadas en el conocimiento y la coherencia, orientadas a resolver problemas reales, sino en demagogias que solo pueden generar incertidumbre y parcialidad en nuestro entorno económico.

*Mónica Sentieri es directora de la 'proptech' elworking.com, web especializada en espacios de trabajo.