El reto del acceso a la vivienda: la construcción industrializada sostenible como solución

Las dificultades de acceso a la vivienda en las zonas de oferta tensionada del país son un tema recurrente. Entre 2005 y 2023, la inflación de alquileres superó con creces el incremento de la renta disponible de los hogares (ver este informe de Caixabank).

A su vez, los hogares en régimen de alquiler sufren 3 veces más del riesgo de pobreza que el promedio. Por otro lado, en comparación con nuestro entorno, el parque español de vivienda protegida (2,5 %) está entre los más bajos de la UE (Países Bajos (30 %), Austria (24 %), Dinamarca (21 %), Suecia (19 %), Francia (16 %)).

En los 90, durante el boom de la construcción (orientada a la propiedad) la VPO de nueva construcción se redujo en porcentaje a valores mínimos, aunque en valor absoluto el número de unidades seguía siendo alto. Con la crisis de 2008, las promociones de vivienda protegida se habían evaporado.

Comienza a aumentar el peso de la vivienda protegida… En 2023 se comenzaron 31.000 viviendas protegidas, con un fuerte incremento (80 %) respecto de 2022, aunque los volúmenes siguieron siendo insuficientes (datos de DoubleTrade), concentrándose las promociones en Madrid, Cataluña, Andalucía y País Vasco.

Barreras a la oferta de nueva vivienda protegida

A partir de 2012, los cambios normativos permitieron la venta ilimitada del gran parque de protección pública acumulado en los 1960-1980 (31,5 % o sea unos 5,7 millones de unidades), lo cual redujo enormemente el porcentaje de vivienda protegida (el precio es 51 % superior en la libre), lo que permitió especular con viviendas financiadas por el contribuyente. Adicionalmente, la política de austeridad post-2008 frenó la promoción pública.

Otro problema es la estrangulación de la oferta por escasez de suelo en las áreas tensionadas (escalada de precios). Para complicar las cosas, las crisis, además de la pandemia, redujeron fuertemente la mano de obra en el sector (otro cuello de botella). La inflación de precios de materiales también como freno a la VPO, siendo urgente una revisión de precios de la administración, para incentivar la promoción pública.

Medidas para fomentar el acceso a la vivienda asequible

La nueva normativa considera susceptible de beneficios públicos, aparte de la VPO 100 %, aquella vivienda de iniciativa privada (o 3.º sector), que se beneficia ayudas urbanísticas, fiscales o directas, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, dirigida a segmentos concretos. Tradicionalmente en España la VPO promocionaba solo el acceso a la propiedad.

El nuevo texto aprobado blinda que las viviendas protegidas no puedan venderse durante un periodo mínimo de treinta años, salvo en casos excepcionales. Además, la ley aumenta del 30 al 40 % la reserva obligatoria de suelo para vivienda protegida en terrenos urbanizables y del 10 al 20 % en suelo urbano no consolidado.

La construcción industrializada sostenible

Se trata de tecnologías de construcción industrializadas, existiendo un abanico de opciones.

Algunos ejemplos de CIS:

• Las estructuras en acero ligero galvanizado ("Steel Frame") y/o de acero en caliente con paredes "sándwich" con placas de fibra y aislantes reciclables.
• Las estructuras y paredes de madera preindustrializada (ej. contralaminada CLT, madera trenzada)
• Las estructuras en hormigón prefabricado industrializado
• Los revestimientos y fachadas industrializadas en materiales reciclables
• En varios casos dicha CIS puede hacerse en 3D o en 2D.

La CIS ya ofrece en España un coste inferior de ciclo de vida, pese a costes de obra todavía ligeramente superiores.

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Un reciente estudio realizado por la consultora AFI para la Fundación ICO, con información del sector y de la tabla "input-output" española, pone de manifiesto las siguientes ventajas de la CIS:

• Ecodiseño flexible orientado a ahorro de materiales, eficiencia energética e hídrica (neta cero) y a maximización del valor terminal de los edificios (como banco de materiales) al usarse componentes y materiales reciclables o reutilizables, fáciles de desmontar.
• Menor consumo de agua en zonas sufriendo estrés hídrico, al tratarse de sistemas de montaje "casi en seco".
• Reducción de emisiones del 3,4% si se reemplazara la construcción tradicional por la CIS en al menos un 19 % de viviendas nuevas.
• Permite edificar dos veces más rápido una vez concedidas las licencias.
• Coste de vida útil de la CIS en España inferiores a la construcción tradicional (costes de obra, energía, mantenimiento y valor terminal de materiales), lo que convierte la CIS en idónea para promociones de alquiler. Si el suelo es aportado por las AAPP, la CIS rentabiliza alquileres de 600-700 euros para viviendas de 70 m² (financiación privada con avales públicos).
• Reducción de costes de construcción. En la actualidad similares o un 5 % superiores, aunque serán un 8 % inferiores cuando se alcance una escala superior. En países desarrollados son 10-25 % inferiores.

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• Al exigir mucho menos personal en obra, la CIS permitiría promociones en zonas tensionadas, donde escasea la MO, con empleos de mayor calidad (industriales y en valorización de materiales) en 360.000 efectivos (la ocupación neta se reduciría en 23.000).
• Promociones seriadas de alquiler. La CIS se presta a soluciones seriadas de calidad (por ejemplo, soluciones de "cohousing" con espacios comunes para parejas de ingresos medios y bajos).
• Potencia el I+D, la reindustrialización y el desarrollo de la "España vacía".
• El estudio mencionado pone de manifiesto que la CIS potencia la innovación (por ejemplo, nuevos materiales) y las tecnologías 4.0 (ej. BIM, 3D). Si un 20 % de la obra nueva se hiciera en CIS, el impacto en el VA industrial sería de +2% (efecto directo e indirecto).
• La ubicación de industrias CIS CLT en zonas despobladas de bosque de pino y abeto (y de hormigón prefabricado en cualquiera), contribuye a fomentar el empleo en la "España vacía" (ya hay varios ejemplos)

La CIS despega en España partiendo de abajo…

A pesar de las ventajas de la CIS apenas representa en España un 1,5 %. Dicho porcentaje está muy por debajo de países europeos como Alemania (9 %), Reino Unido (7 %) y Países Bajos (50 %), aunque aumentan rápido las promociones CIS (en varias autonomías). A su vez se están inaugurando fábricas.

En 2021 se crea el Clúster de Industrialización (agrupación de promotores, fabricantes y comercializadoras) con intereses en la CIS (Vía Ágora, Neinor, Altamira o Kronos son algunas de las compañías integradas en dicho CI). A su vez, empresas como Avintia, Afcateccon, Egoin y la belga Sismo ya están ejecutando promociones por decenas de miles de metros cuadrados.

Barreras al cambio…

Entre los obstáculos más importantes están la reducida escala de los industriales, el desconocimiento por el mercado; normativas vigentes que limitan la capacidad de endeudamiento (con la CI las exigencias de prefinanciación son superiores debido a una incidencia más elevada — entre el 80 % y el 85 % — de los materiales en el precio final).

Hasta la fecha el sector financiero no acepta como garantía los materiales en fábrica, lo que exigirá apostar por tecnologías de trazabilidad de materiales. Otra barrera es la normativa que penaliza la compra en CIS, ya que, al ser la ejecución mucho más rápida, la cuota inicial (ej. 20 %) debe ser aportada en plazos más cortos. Naturalmente, en las zonas tensionadas, la escasez de suelo y la lentitud de obtención de licencias son barreras importantes que deberán ser abordadas en paralelo.

Las principales medidas a adoptar para favorecer el acceso a la vivienda asequible de alquiler en CIS: regulación adecuada, colaboración público privada y apoyo a los constructores industriales.

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El estudio recomienda favorecer promociones seriadas, la exigencia de porcentajes crecientes de componentes y materiales industrializados en las licitaciones; una fiscalidad y avales del ICO favorables a la CIS; la revisión de los módulos VPO para actualizar márgenes; concentrar los recursos públicos en la provisión de suelo y avales (en lugar de VPO 100 %), ya que si se adoptan dichas medidas, el capital privado ya está en condiciones de financiar en CIS promociones de alquiler que no superen el 30 % del ingreso mediano de la población.

Además, se considera importante actualizar las normativas bancarias para permitir el uso de materiales en fábrica como garantía e introducir la opción de compra en contratos de alquiler; la flexibilización de licencias para promociones "seriadas" (varias islas de viviendas con distintos promotores); los avales y ayudas directas de las AAPP para aumentar la escala y el I+D y por último, una nueva normativa (Banco de España) para valorar edificios en función de su valor terminal (como bancos de materiales).

*Jaime Ferrer Marrades, empresario en el sector de tecnologías de la construcción industrializada y del agua, profesor de EADA y consultor. María Romero Paniagua, socia directora de economía en AFI