Algo se mueve en el inmobiliario valenciano

Algo se mueve en el inmobiliario de la ciudad de Valencia. El Ayuntamiento que encabeza la popular María José Catalá acaba de aprobar en Comisión de Urbanismo el cambio de gestión directa (pública) a indirecta (propietarios del suelo) del llamado plan de actuación urbanística (PAI) del Grao, el desarrollo de las parcelas sobre las que se asentaba el viejo y abandonado circuito de Fórmula 1. Son 380.000 metros de suelo, de los que 160.000 metros conformarán zonas verdes anejas al llamado parque de desembocadura (cuya ejecución corresponderá al consistorio, todavía sin cronograma, para variar). El plan contempla alrededor de 285.000 metros cuadrados de techo de uso residencial (viviendas) y otros 95.000 metros cuadrados de terciario (oficinas). Un nuevo barrio entero en toda regla, colindante con el Jardín del Turia y la fachada marítima de la ciudad.

La actuación urbanística, paralizada tras la crisis inmobiliaria, y sobre la que dio vueltas y vueltas la anterior coalición de gobierno de Compromis y PSPV-PSOE sin llegar a sacarla del horno, no resolverá los importantes problemas de acceso a la vivienda de las familias residentes en una ciudad donde la demanda natural compite con la de los alojamientos turísticos o la masiva presencia de estudiantes universitarios de distintas procedencias, muchos de ellos internacionales. Solo hay que echar un vistazo comparativo al índice de referencia de precios de alquiler publicado recientemente por el Gobierno con las tarifas de los portales inmobiliarios para entender la magnitud del problema.

El arrendamiento de una vivienda representa hoy un esfuerzo asfixiante para muchas personas, en una escalada especialmente acelerada en los últimos años. Valencia es hoy una ciudad tensionada en materia residencial en la que acceder a un piso, sea en propiedad o en alquiler, está fuera del alcance de muchas rentas medias. Ya no digamos las bajas. La aparición en escena de nuevos inversores en busca de alternativas a los mercados sobrecalentados de Madrid y Barcelona también ha tenido que ver.

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El panorama es lo suficientemente complejo como para no cerrarse a las posibles soluciones que se ponen encima de la mesa, dejando a un lado los prejuicios ideológicos. La tasa turística para recaudar fondos que permitan, por ejemplo, bonificar alquiler a jóvenes o las medidas, bien punitivas bien incentivadoras, sobre el mercado de precios no deberían descartarse por el nuevo gobierno municipal que encabeza la popular María José Catalá por el hecho de ser ideas provenientes de formaciones de izquierda sin antes haber realizados ensayos sobre sus posibilidades. Prueba y error.

El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, acaba de anunciar restricciones a las licencias de apartamentos turísticos cuando el problema ya le ha desbordado. Catalá no debería esperar a que se transforme la morfología de barrios populares enteros, como ya está ocurriendo en Ayora o el Cabañal, para tomar medidas. Puede hacerlo, además, combinando el palo con la zanahoria de la agilización de las muchas solicitudes de licencias de proyectos hoteleros que tiene sobre los pupitres de los despachos de Urbanismo o Actividades. Todo es cuestión de planificación. Sirve también para el fomento de oferta de residencias de estudiantes.

Del mismo modo, al bloqueo de desarrollos atascados desde hace años no le caben más excusas. El PAI de Grao no resolverá el problema. Es cierto. Pero ayudará. Como también debería hacerlo el de Benimaclet (otro sector incluido en el PGOU y varado desde hace años por tibieza política) o el del Cabanyal y Parque Central, por lo que sumarían a la oferta de residencial y terciario, no solamente en renta libre, sino también en vivienda de protección pública, de la que hace años que el impulso de la Administración no sabe ni contesta pese a los muchos discursos y stories de Instagram.

Valencia es una ciudad encorsetada por la decisión de dar protección a su huerta circundante, necesaria por valor paisajístico, histórico y de sostenibilidad en la provisión de alimentos frescos y de proximidad a sus habitantes. Tiene toda la lógica haberlo consolidado así. Pero precisamente por eso no ha tenido sentido el parón sufrido en una capital que apenas ha dado salida a sectores tramitados antes del estallido de la burbuja, Quatre Carreres o Patraix, y algunos más recientes, pero de escaso impacto en el desequilibrio entre oferta y demanda.

En el caso del PAI del Grao, podemos entrar a discutir si lo más adecuado desde el punto de vista del desarrollo urbano era prolongar la avenida de la Alameda en paralelo al viejo cauce ajardinado del Turia o, por el contrario, ceder ese espacio a zonas verdes para ensanchar el parque fluvial, desviando el tráfico por el norte del sector. Es un debate interesante para urbanistas que debió abordarse hace tiempo y no en los minutos de descuento de la segunda legislatura del Govern del Rialto, introduciendo una modificación que retrasaba todavía más la tramitación del plan urbanístico. Si se hubiera dejado cerrado y aprobado sobre la mesa antes, hoy no habría pataleo en el banco de la oposición. Oportunidad perdida. Excusa en muchos casos a la exvicealcaldesa con competencias en urbanismo y próxima eurodiputada del PSOE, Sandra Gómez, el muro de inacción de Compromís con el que se topó casi siempre en los grandes asuntos urbanísticos.

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Con eso de que como venía del de atrás había que volver cambiarlo, un clásico entre políticos, Catalá ha desempolvado el plan anterior del arquitecto José María Tomás para darle salida y hacer lo que el exalcalde Joan Ribó y Gómez debían de haber hecho mucho antes, pasar de un modelo de gestión directa vía Aumsa al desarrollo indirecto, marcando las reglas del juego a los dueños del suelo, que llevan ya años constituidos como Agrupación de Interés Urbanístico. ¿O es que iba a desembolsar el Ayuntamiento de Valencia los más de 120 millones de euros en lo que se estiman los costes de ejecución de la urbanización? No lo parece.

Como es lógico, serán los propietarios de los terrenos quienes se hagan cargo de la ejecución de la urbanización, incluyendo los costes acordados en la resolución del convenio endiablado de la Fórmula 1 que dejó en herencia Francisco Camps. La aprobación del cambio de gestión es solamente un paso, importante, pero un paso. Todavía queda completar la reparcelación y gestiones administrativas que retrasarán la entrada de las máquinas un año como mínimo.

Los líderes de la AIU, Atitlan y Hayfin Capital, asociados a través de la mercantil Velere Reoco, tienen por delante el desarrollo de 380.000 metros cuadrados de suelo para 2.550 viviendas, 450 de ellas de protección pública, menos de las que incorporaba el plan de la exvicealcaldesa socialista. La construcción no será inmediata, hay pastillas para más de un lustro de goteo de promoción de obra nueva y también la oportunidad de ofrecer espacios de oficinas de cierto tamaño, que ahora grandes compañías no encuentran dentro del caso urbano para ubicar sus sedes.

Al menos comienza a vislumbrarse la luz al final del túnel, siempre que a la alcaldesa sea flexible e imaginativa y no se saque de la manga un nuevo freno con el asunto del, por otro lado, necesario soterramiento de las vías de Serrería. Que la lucha contra el deep state y el paquidermo burocrático de ADIF no pare la rueda. Sobre todo cuando ya sabemos que la voluntad del ministro de Transportes, Óscar Puente, es hacer lo posible por avanzar en ese aspecto concreto, aunque no haya tenido la oportunidad de demostrarlo en unos nuevos PGE.